Attika – In den nördlichen und östlichen Teilen des Großraums Athen könnten nach neuen Planungsstudien rund 1,63 Millionen Quadratmeter zusätzliche Bebauung möglich werden. Das griechische Umwelt- und Energieministerium hat Vorschläge für insgesamt 62 Zonen zur Aufnahme übertragbarer Baurechte zur öffentlichen Konsultation gestellt. Die Flächen sind noch nicht zum Bauen freigegeben: Zunächst müssen die Zonen rechtlich festgelegt und der Übertragungsmechanismus aktiviert werden.
Auf den nördlichen Athener Sektor entfallen 25 vorgeschlagene Zonen mit einem zusätzlichen Baupotenzial von 584.404,90 Quadratmetern. Für Ostattika nennt die erste von zwei Planungsvarianten 37 Zonen und 1.046.013,15 Quadratmeter zusätzliche Bebauung. Die beiden Studien sind Teil von insgesamt 13 veröffentlichten Untersuchungen für verschiedene Regionen Griechenlands – von Wohngebieten bis zu Industrie- und Gewerbestandorten.
Das Wichtigste auf einen Blick
- In Ostattika verteilen sich 37 vorgeschlagene Bauzonen auf sechs Gemeindebezirke; für Anthousa ist keine Zone vorgesehen.
- Die zweite Variante für Ostattika differenziert die Bauzuschläge innerhalb von zwölf Zonen und wird in der Studie bevorzugt.
- Nach der Konsultation sind weitere Prüfungen und Präsidialdekrete erforderlich. Erst danach kann der Transfer von Baurechten in festgelegten Gebieten umgesetzt werden.
Ostattika: 37 Zonen und zwei unterschiedliche Modelle
Die Untersuchung für Ostattika erfasst sieben Gemeindebezirke: Agios Stefanos, Anoixi und Kryoneri in der Gemeinde Dionysos, Anthousa, Gerakas und Pallini in der Gemeinde Pallini sowie Acharnes. Tatsächlich vorgeschlagen werden Zonen nur in sechs dieser Bezirke. 21 befinden sich in Acharnes, sechs in Pallini, vier in Kryoneri, drei in Gerakas, zwei in Agios Stefanos und eine in Anoixi.
Die geplanten Erhöhungen des Bebauungsfaktors liegen überwiegend zwischen 0,10 und 0,40 Punkten. Eine Ausnahme bildet eine gemischt genutzte Zone im südlichen Teil von Acharnes, für die ein Zuschlag von 0,60 Punkten vorgesehen ist.
Im ersten Modell würde der Bebauungsfaktor innerhalb jeder einzelnen Zone einheitlich angehoben. Die Studie beziffert das geschätzte Angebot übertragbarer Baurechte in Ostattika auf 1.746.707,53 Quadratmeter. Davon entsprechen 1.046.013,15 Quadratmeter der zusätzlichen Bebauungsmöglichkeit – nach den Berechnungen der Studie 60 Prozent des Angebots in Ostattika und 11 Prozent des entsprechenden Angebots in der gesamten Region Attika.
Das zweite Modell behält die 37 Zonen bei, unterscheidet jedoch innerhalb von zwölf Zonen zwischen einzelnen Teilflächen: sechs in Acharnes, drei in Pallini, zwei in Gerakas und einer in Agios Stefanos. In den übrigen 25 Zonen bleibt die erste Regelung unverändert. Für diese Variante steigt das geschätzte Angebot an Baurechten auf 2.052.303 Quadratmeter; die zusätzliche Bebauungsmöglichkeit entspricht laut Studie 67 Prozent dieses Angebots statt 60 Prozent im ersten Modell. Einen konkreten zusätzlichen Quadratmeterwert für diese zweite Variante nennt die vorliegende Darstellung nicht.
Die Untersuchung bevorzugt die zweite Lösung, weil sie einen größeren Anteil des geschätzten Angebots nutzbar machen könnte. Bei der Nachfrage nach öffentlichen und gemeinnützigen Flächen unterscheiden sich die Varianten nach der vergleichenden Bewertung nur geringfügig. Zusätzlicher Bedarf wird insbesondere für einzelne Planungsbereiche in Agios Stefanos, Kryoneri, Acharnes, Gerakas und Pallini genannt.
Straßenanbindung und Wohngebiete bestimmen die Zuschläge
Bei der differenzierten Variante sollen Grundstücksteile entlang wichtiger Straßen, in der Nähe von Knotenpunkten und mit Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel höhere Zuschläge erhalten. In überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Innenbereichen sowie nahe Wasserläufen und begrünten Korridoren fallen sie geringer aus.
In einer zentralen Zone von Acharnes würde der Bebauungsfaktor auf dem Abschnitt entlang der westlichen Ringstraße von Egaleo und der Straße Thrakomakedonon von 0,60 um 0,23 Punkte auf 0,83 steigen. Im übrigen Teil mit Wasserläufen und linearer Begrünung wäre nur eine Erhöhung um 0,10 Punkte auf 0,70 vorgesehen. In einer benachbarten Zone unterscheiden sich die geplanten Zuschläge ebenfalls: 0,27 Punkte in Richtung Thrakomakedonon und des örtlichen Zentrums, 0,10 Punkte in den übrigen Bereichen.
Eine weitere Zone in Acharnes weist bislang einen Bebauungsfaktor von 0,40 auf. An der Kymis-Allee ist ein Zuschlag von 0,45 Punkten geplant, in den übrigen Abschnitten von 0,35 Punkten. Für diese Zone werden 22.717,55 Quadratmeter zusätzliche Bebauung und ein möglicher Bevölkerungszuwachs um 455 Menschen berechnet.
In Pallini spielen die Straßen Lavriou und Marathonos eine wichtige Rolle. Für Gerakas sieht die Untersuchung höhere Zuschläge insbesondere nahe dem Ortszentrum und der Marathonos-Allee sowie an Abschnitten der Hymettos-Ringstraße und der Spaton-Allee vor.
Nord-Athen: Chalandri hat das größte zusätzliche Baupotenzial
Die 25 Zonen des nördlichen Athener Sektors liegen in elf Gemeindebezirken: Psychiko, Neo Psychiko, Filothei, Kifisia, Nea Erythraia, Cholargos, Papagou, Chalandri, Nea Ionia, Metamorfosi und Lykovrysi. Insgesamt veranschlagt die Studie rund 584.400 Quadratmeter zusätzliche Bebauung und einen möglichen Bevölkerungszuwachs um 9.500 Menschen. Die Zonen umfassen reine Wohngebiete ebenso wie Standorte mit gewerblicher Nutzung.
Die größte Fläche entfällt auf Chalandri: Sieben vorgeschlagene Zonen könnten dort zusammen 217.300 Quadratmeter zusätzliche Bebauung ermöglichen. Die Zuschläge zum Bebauungsfaktor liegen je nach Teilgebiet zwischen 0,20 und 0,50 Punkten. In Kifisia sind drei Zonen mit insgesamt 33.078 Quadratmetern vorgesehen, unter anderem nahe der Kalyftaki-Straße und eines Autobahnanschlusses sowie an der Grenze zu Lykovrysi. Die Zuschläge reichen von 0,10 bis 0,50 Punkten.
Für Nea Erythraia ist eine Zone an der Agion Saranta-Allee mit 6.680 Quadratmetern zusätzlichem Baupotenzial und einem Zuschlag von 0,10 Punkten ausgewiesen. In Filothei sind es 15.200 Quadratmeter an der Grenze zu Palaio Psychiko. Dort verläuft die geplante Zone an der Kifisias-Allee; Zuschläge zwischen 0,20 und 0,60 Punkten werden unter anderem mit der Lage an dieser Verkehrsachse und einer möglichen künftigen Metroanbindung begründet.
In Neo Psychiko soll eine Zone nahe dem Bezirkszentrum und einer Metrostation zusätzliche 7.500 Quadratmeter ermöglichen. Die Studie berücksichtigt auch den hohen Anteil älterer, niedriger Gebäude. Für das Gebiet mit einem bestehenden Bebauungsfaktor von 1,20 werden Erhöhungen zwischen 0,10 und 0,23 Punkten geprüft.
In Cholargos sind fünf Zonen mit zusammen etwa 64.500 Quadratmetern und Zuschlägen von 0,10 bis 0,30 Punkten geplant. Ausschlaggebend ist unter anderem die Nähe zur Mesogeion-Allee, zur Anastaseos-Straße und zu den Metrostationen Ethniki Amyna und Cholargos. Für Papagou wird eine Zone mit etwa 6.000 Quadratmetern genannt.
Drei Zonen in Nea Ionia umfassen voraussichtlich 23.800 Quadratmeter zusätzliches Baupotenzial. Sie liegen unter anderem im Umfeld von Perissos, an der Irakliou-Allee und im früheren Industriegebiet mit dem Columbia-Komplex. Die zwei Zonen in Metamorfosi entlang der Nationalstraße könnten rund 148.700 Quadratmeter aufnehmen; sie betreffen Gewerbe- und Industrieflächen, für die eine Neuordnung vorgesehen ist. In Lykovrysi ist eine Zone mit einem Zuschlag von 0,20 Punkten und rund 3.500 Quadratmetern geplant.
Weitere Studien von Thessaloniki bis Kreta
Neben den beiden Athener Teilregionen liegen Studien für die Regionalbezirke Thessaloniki, Kavala, Drama, Kastoria, Böotien, Fthiotida, Magnisia, Achaia, Argolida, Heraklion und Chania vor. Die in diesen elf Untersuchungen vorgeschlagenen Zuschläge bewegen sich überwiegend in einer Spanne von 0,10 bis 0,60 Punkten, abhängig von den örtlichen Planungsbedingungen.
Im Ballungsraum Thessaloniki verteilen sich die Vorschläge auf zahlreiche Bezirke: sechs Zonen in der Stadt Thessaloniki, elf in Menemeni, sieben in Polichni, sechs in Efkarpia, fünf in Kalamaria und neun in Pylea. Weitere sind in Ampelokipoi, Stavroupoli, Pefka, Sykies, Panorama und Chortiatis geplant. Die dort genannten Zuschläge liegen zwischen 0,10 und 0,40 Punkten; vergleichsweise hohe Werte finden sich unter anderem in Thessaloniki, Kalamaria, Menemeni und Efkarpia.
Für den Regionalbezirk Magnisia werden zwölf Zonen in den Gemeindebezirken Volos, Agria und Aisonia vorgeschlagen. Ein großer Teil des Potenzials liegt in gewerblich genutzten Flächen der dritten Zone mit dem ersten Gewerbepark von Volos und dem Industrie- und Handwerkspark. Insgesamt schätzt die Studie die zusätzliche Bebauung auf 305.153,18 Quadratmeter und den möglichen Bevölkerungszuwachs auf 2.464 Menschen.
Für Fthiotida sind drei Zonen im Bezirk Lamia mit 249.691,24 Quadratmetern vorgesehen. Die übrigen Vorschläge umfassen vier Zonen in Nafplio (Argolida), sechs in Patras (Achaia), 18 im Regionalbezirk Heraklion und 16 im Regionalbezirk Chania auf Kreta sowie vier in Kastoria und drei in Drama.
Wie der Handel mit Baurechten funktionieren soll
Das Instrument der Übertragung von Baurechten soll Eigentümern einen Ausgleich ermöglichen, wenn sie die zulässige Bebauung ihres Grundstücks wegen rechtlicher oder planerischer Beschränkungen nicht ausschöpfen können. Dazu können etwa denkmalgeschützte Gebäude, Grundstücke in Schutzgebieten oder Immobilien in traditionellen Siedlungen gehören. Nicht genutzte Baurechte könnten auf andere Grundstücke in eigens festgelegten Aufnahmezonen übertragen werden, sofern dort zusätzliche Bebauung unter den geltenden Voraussetzungen zulässig ist.
Der Grundgedanke dieses 1979 eingeführten Mechanismus verbindet den Schutz von Kulturerbe und öffentlichen Flächen mit einer wirtschaftlichen Entschädigung betroffener Eigentümer. Für die geplanten Käufe und Verkäufe der entsprechenden Rechtstitel ist eine sogenannte Bodenbank („Trapeza Gis“) vorgesehen. Nach der zwischen 1994 und 2017 geprägten Rechtsprechung des griechischen Staatsrats müssen die Aufnahmezonen ausdrücklich ausgewiesen sein; entscheidend sind die Belastbarkeit eines Gebiets, sein Charakter und die Anforderungen der Raumplanung.
Nach Abschluss der öffentlichen Konsultation sollen die eingegangenen Stellungnahmen ausgewertet und die Vorschläge bei Bedarf geändert werden. Anschließend sind die Prüfung durch den Staatsrat und die Unterzeichnung entsprechender Präsidialdekrete vorgesehen. Erst für endgültig festgelegte Zonen kann die Übertragung von Baurechten praktisch umgesetzt werden.
Mit Informationen von: Griechisches Ministerium für Umwelt und Energie.
