Griechenland – Das griechische Justizministerium bereitet eine umfassende Reform του Wohnungseigentumsrechts vor, um die Rechtsbeziehungen innerhalb von Eigentümergemeinschaften grundlegend zu modernisieren. Das Gesetzesvorhaben zielt darauf ab, langjährige bürokratische Blockaden bei der Verwaltung von Mehrfamilienhäusern (Polykatoikies) zu lösen, die Beitreibung von Nebenkosten zu beschleunigen und energetische Sanierungen zu erleichtern. Nach dem bereits eingeleiteten Umbau des Erbrechts stellt diese Reform den nächsten großen Schritt zur Modernisierung des griechischen Zivilrechts dar.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das griechische Justizministerium plant eine umfassende Reform του Eigentumsrechts bis Ende 2026.
- Die erforderlichen Mehrheiten für Sanierungen, Reparaturen und den Einbau von erneuerbaren Energien werden spürbar abgesenkt.
- Neue Regeln erlauben die Aufteilung großer Wohnungen zur Bekämpfung der Wohnungsnot in Ballungsräumen – unabhängig von alten Hausordnungen.
Feste Timeline: Gesetzesbeschluss bis Ende 2026 angestrebt
Die strukturellen Probleme des aktuellen rechtlichen Rahmens beeinträchtigen seit Jahrzehnten den griechischen Immobilienmarkt. Um eine zeitnahe Umsetzung zu garantieren, wird unverzüglich eine hochkarätig besetzte Gesetzesvorbereitungskommission unter dem Vorsitz eines Richters des Obersten Gerichtshofs (Areopag) eingesetzt. Dieses Gremium hat den klaren Auftrag, seine Arbeit bis zum September dieses Jahres abzuschließen. Der finale Gesetzesentwurf soll anschließend den parlamentarischen Prozess durchlaufen, sodass die Verabschiedung des neuen Gesetzes bis zum Ende des Jahres 2026 realisiert werden kann.
Die 13 zentralen Säulen der Gesetzesreform
Die Reform umfasst insgesamt 13 Kernbereiche, die das tägliche Zusammenleben und die Verwaltung von Immobilien in Griechenland tiefgreifend verändern werden:
- Vereinfachte Anpassung: Die Prozeduren zur Änderung veralteter Hausordnungen, die nicht mehr den modernen Anforderungen entsprechen, werden erheblich erleichtert.
- Schnellere Konfliktlösung: Neue Mechanismen zur Beilegung von Streitigkeiten zwischen Eigentümern sollen langwierige Gerichtsverfahren verhindern und die Justiz spürbar entlasten.
- Regulierung von Kurzzeitvermietungen: Spezifische Probleme und Konfliktpunkte, die sich aus Plattformen wie Airbnb ergeben, werden rechtlich klar geregelt.
- Klarheit im Grundbuch: Die Vorschriften zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum werden aktualisiert. Dies ermöglicht es unter anderem, Immobilien, die bisher nur über Vorverträge erworben wurden, ordnungsgemäß im Grundbuch (Ktimatologio) einzutragen και veräußerbar zu machen.
- Auszahlung von Baureserven: Nicht genutzte Bauplanungsrechte und nicht zugewiesene Quotenanteile können flexibel zwischen den Miteigentümern umverteilt oder an die ursprünglichen Grundstückseigentümer zurückgegeben werden.
- Bekämpfung der Wohnungsnot: Unabhängig von entgegenstehenden Verboten in den bestehenden Hausordnungen wird die Teilung oder Zusammenlegung großer Wohnungen legalisiert, um mehr bezahlbaren Wohnraum in den Großstädten zu schaffen.
- Transparenz beim Kauf: Immobilienkäufer erhalten das gesetzliche Recht, die bestehende Hausordnung vor dem Kauf vollständig einzusehen.
- Stärkung der Hausverwaltung: Die Rolle des Hausverwalters wird reformiert. Insbesondere werden die Kompetenzen bei der Beitreibung ausstehender Nebenkosten gestärkt, um den Prozess massiv zu beschleunigen.
- Pflichtrücklagen und Versicherungsschutz: Die Einrichtung von Instandhaltungsrücklagen und der Abschluss von Gebäudeversicherungen werden gesetzlich verankert, um auf Schadensereignisse wie jüngst im Athener Viertel Petralona vorbereitet zu sein.
- Erleichterte Quoren für Modernisierungen: Die prozentualen Hürden für Beschlüsse zu notwendigen Sanierungsarbeiten und energetischen Modernisierungen werden gesenkt.
- Instandhaltung mit weniger Stimmzwang: Der erforderliche Stimmenanteil für laufende Reparatur- und Wartungsmaßnahmen am Gebäude wird reduziert, um Blockaden durch einzelne Eigentümer aufzuheben.
- Grüne Technologien: Der Einbau von Photovoltaikanlagen auf Dächern, Ladestationen für E-Fahrzeuge und Wärmepumpen wird rechtlich so abgesichert, dass er nicht mehr durch interne Meinungsverschiedenheiten der Eigentümer blockiert werden kann.
- Harmonisierung mit dem Erbrecht: Die Bestimmungen des Miteigentums werden an die neuen Strukturen des reformierten Erbrechts angepasst.
Überwindung der aktuellen Blockadepolitik
Das Justizministerium reagiert mit diesen Maßnahmen auf fundamentale Pathologien des aktuellen Systems. Bisher verlangen viele Hausordnungen für bauliche Veränderungen oder Modernisierungen Einstimmigkeit oder extrem hohe Mehrheiten von bis zu 100 Prozent. In älteren Mehrfamilienhäusern führt dies dazu, dass dringend notwendige Reparaturen oder energetische Upgrades de facto unmöglich sind. Zudem sorgte das Fehlen einer klaren, zeitgemäßen Gesetzgebung bezüglich der Pflichten und der Legitimation von Hausverwaltern immer wieder zu unlösbaren Sackgassen und erbitterten Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Hausgemeinschaften.
Durch die Einführung moderner Muster-Hausordnungen, klar definierter Aufgaben für die Verwaltung und die signifikante Absenkung der Abstimmungshürden will die griechische Regierung den Werterhalt von Immobilien sichern, das Konfliktpotenzial in den Nachbarschaften minimieren und die europäischen Klimaziele im Gebäudesektor effizient vorantreiben.
