Griechenland – Tausende Immobilienbesitzer in Griechenland, die ihr Eigentum aufgrund von Steuerschulden oder anderen steuerlichen Altlasten bisher nicht veräußern konnten, erhalten nun eine rechtliche Perspektive. Ein neues Gesetzespaket der griechischen Regierung ermöglicht unter strengen Auflagen den Verkauf von gepfändeten Objekten und reformiert den gesamten Prozess der Eigentumsübertragung grundlegend. Von dieser weitreichenden Entbürokratisierung profitieren auch ausländische Käufer, Erben und Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, da Transaktionen künftig deutlich schneller und mit geringerem administrativem Aufwand abgewickelt werden können.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Notar agiert künftig als “One-Stop-Shop” für die gesamte Abwicklung des Immobilienverkaufs.
- Gepfändete Immobilien können verkauft werden, wenn mindestens 25 Prozent der Restschuld direkt an den Staat fließen.
- Die Erbschaftssteuer für Immobilien in Griechenland kann künftig aus dem Verkaufserlös beglichen werden.
Der Notar als zentrale Anlaufstelle (One-Stop-Shop)
Kernstück der Reform ist die drastische Aufwertung der notariellen Befugnisse. Der Notar übernimmt bei Immobilientransaktionen in Griechenland künftig die Funktion einer zentralen Servicestelle. Er ist berechtigt, alle erforderlichen Zertifikate elektronisch bei den Behörden abzurufen, die anfallenden Steuern zu berechnen und direkt abzuführen sowie Schulden gegenüber der griechischen Steuerbehörde (AADE) aus dem Kaufpreis einzubehalten. Zudem leitet er die finale Eintragung in das Nationale Grundbuch (Ktimatologio) in die Wege. Durch die Bündelung dieser Verwaltungsschritte in einem einzigen Büro entfallen für Käufer und Verkäufer die bisher üblichen, zeitintensiven Gänge zu verschiedenen Ämtern.
Hausverkauf trotz Pfändung: So funktioniert die neue Regelung
Die weitreichendste Änderung betrifft Liegenschaften, die wegen fälliger Steuerschulden gepfändet wurden. Bislang führte eine solche Pfändung oft in eine rechtliche Sackgasse: Eigentümer konnten ihr Haus oder Grundstück weder nutzen noch verkaufen, selbst wenn sie mit dem Erlös ihre Schulden begleichen wollten. Der neue Mechanismus erlaubt nun den Abschluss des Verkaufs. Ein festgelegter Teil des Kaufpreises wird dabei automatisch einbehalten und zur Tilgung der Schuld direkt an den Fiskus überwiesen. Dadurch wird die Pfändung aufgehoben und die Transaktion rechtskräftig abgeschlossen.
Die genauen Durchführungsbestimmungen werden in Kürze durch den Leiter der AADE erlassen. Wie der stellvertretende Ministerpräsident Kostis Hatzidakis auf einer Fachveranstaltung des Portals newmoney.gr ankündigte, wird die Entscheidung detaillierte Kriterien zur steuerlichen Zuverlässigkeit des Schuldners und zur Einbringlichkeit der Restschuld festlegen. Oberstes Ziel sei es, den Bürgern die Übertragung ihres Eigentums zu erleichtern, ohne die finanziellen Interessen des Staates zu gefährden.
Strenge Vorgaben für den Verkaufspreis und Tilgung
Die Freigabe eines gepfändeten Objekts ist an klare finanzielle Vorgaben geknüpft. Grundvoraussetzung ist, dass der Eigentümer die Kriterien für eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erfüllt. Zudem darf der vereinbarte Kaufpreis nicht unter dem aktuellen Handelswert der Immobilie liegen. Ist der staatlich festgelegte Einheitswert (Objektiver Wert) höher, gilt dieser als Bemessungsgrundlage. Bei Pfändungen, die länger als fünf Jahre zurückliegen, schreibt das Gesetz zwingend ein neues Gutachten eines zertifizierten Schätzers vor, um den Marktwert neu zu bestimmen.
Der Anteil des Kaufpreises, der zur Schuldentilgung einbehalten wird, richtet sich nach einem speziellen Schlüssel, darf jedoch niemals unter 25 Prozent des aktuellen Schuldsaldos fallen. Übersteigt die offene Steuerschuld den gesamten Verkaufserlös, wird der komplette Kaufbetrag an den Staat abgeführt, um die Eigentumsübertragung überhaupt zu ermöglichen. Eine weitere zwingende Voraussetzung für diesen Vorgang ist, dass keine dinglichen Lasten zugunsten anderer, dritter Gläubiger auf der Immobilie ruhen.
Erleichterungen bei Erbschaftssteuer und Schenkungen
Die gesetzlichen Neuregelungen bringen auch für Erbengemeinschaften erhebliche finanzielle Erleichterungen. Bisher mussten Erben die fällige Erbschaftssteuer oft aus eigenen Mitteln vorschießen, bevor sie ein geerbtes Haus überhaupt veräußern durften. Künftig kann die Erbschaftssteuer direkt aus dem Verkaufserlös beglichen werden. Dies löst das Liquiditätsproblem vieler Eigentümer, die den geforderten Betrag vorab nicht aufbringen konnten.
Zudem entfällt in Gebieten, in denen das nationale Grundbuch bereits operativ ist und ein ratifizierter Umsetzungsakt vorliegt, die Pflicht zur Erstellung eines neuen topografischen Plans. Diese Maßnahme senkt die Nebenkosten beim Immobilienkauf und beschleunigt nicht nur klassische Kaufverträge, sondern auch Schenkungen innerhalb der Familie maßgeblich.
