Darum explodieren die Wohnungspreise in Thessaloniki und Athen?

Griechenland – Der griechische Immobilienmarkt setzt seinen dynamischen Aufwärtstrend auch im ersten Quartal 2026 unvermindert fort. Sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten verzeichnen die landesweiten Erhebungen signifikante Zuwächse, die durch eine konstant hohe Nachfrage sowie eine verstärkte Investitionstätigkeit getrieben werden. Parallel dazu signalisiert der Bankensektor eine deutliche Lockerung bei der Vergabe von Immobilienkrediten, wodurch die Finanzierung von Wohneigentum für breitere Bevölkerungsschichten wieder zugänglich wird, obwohl die Einstiegspreise steigen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien stiegen landesweit um 7,9 Prozent.
• Die Athener Riviera und die Kykladen verzeichnen Quadratmeterpreise von über 4.000 Euro.
• Thessaloniki übertrifft die Hauptstadtregion mit einem Preisanstieg von 9,7 Prozent deutlich.
• Die Vergabe von Baufinanzierungen erreichte erstmals seit 15 Jahren wieder ein positives Kreditwachstum.

Immobilienmarkt auf Wachstumskurs: Die landesweite Entwicklung

Die Auswertung aktueller Markt- und Preisindizes für die ersten drei Monate des Jahres bestätigt eine spürbare Verteuerung von Wohnraum in weiten Teilen des Landes. Wie griechische Medienberichte unter Berufung auf aktuelle Branchendaten zeigen, verzeichnete die durchschnittliche Angebotspreisentwicklung beim Verkauf von Immobilien einen landesweiten Anstieg von 7,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig erhöhten sich die geforderten Mietpreise um durchschnittlich 4,2 Prozent.

Die Diskrepanz zwischen den stark steigenden Kaufpreisen und dem etwas moderateren Anstieg der Mieten deutet auf eine massive Investitionstätigkeit hin. Käufer drängen verstärkt auf den Markt, um Immobilien als Anlageobjekte zu erwerben oder den eigenen Wohnbedarf abzusichern. Diese Dynamik erhöht den Druck auf die Preisgestaltung, was sich insbesondere in den großen städtischen Ballungsräumen und deren direkten Einzugsgebieten bemerkbar macht. Für Mieter führt diese Entwicklung zu einer spürbaren Verknappung von bezahlbarem Wohnraum in den begehrten Lagen.

Preisgefälle in Griechenland: Die teuersten und günstigsten Regionen

Die geografische Verteilung der Immobilienpreise offenbart ein extremes Gefälle zwischen den touristischen Hotspots und dem ländlichen Raum. Die südlichen Vororte von Athen, die sogenannte Athener Riviera, sowie die Inselgruppe der Kykladen dominieren weiterhin die Spitze der teuersten Regionen. Für Wohneigentum im Süden der Hauptstadt werden aktuell durchschnittlich 4.167 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Auf den Kykladen liegt der geforderte Preis bei 4.000 Euro. Dicht dahinter folgen die nördlichen Athener Vororte, die Insel Lefkada im Ionischen Meer sowie die Präfektur Chania auf Kreta.

Im starken Kontrast dazu stehen die nordgriechischen Provinzen, die nach wie vor als die wirtschaftlichsten Alternativen für Immobilienkäufer gelten. Den niedrigsten landesweiten Durchschnittspreis verzeichnet die Präfektur Kastoria mit lediglich 538 Euro pro Quadratmeter. Ebenfalls am unteren Ende der Preisskala rangieren die Präfekturen Kozani, Florina, Kilkis und Karditsa. Auch auf dem Mietmarkt spiegeln sich diese Extreme wider: Während in den südlichen Vororten Athens Mieten von 13,3 Euro pro Quadratmeter üblich sind, zahlen Mieter in der nordgriechischen Präfektur Grevena durchschnittlich nur 3,9 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche.

Attika im Detail: Wo die Preise in der Hauptstadtregion anziehen

Innerhalb der Region Attika konzentriert sich das hochpreisige Segment fast ausschließlich auf den Küstenstreifen. Der prestigeträchtige Vorort Vouliagmeni führt das Ranking mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 7.333 Euro an. Zu den weiteren Spitzenreitern gehören die Gebiete Voula, Elliniko, Glyfada sowie das historische Zentrum der griechischen Hauptstadt. Die hohen Summen in diesen Vierteln werden maßgeblich durch ausländische Investoren und den Ausbau von Luxusresorts getrieben.

Wer in Attika nach wirtschaftlicheren Alternativen sucht, wird vor allem in den nordöstlichen und westlichen Randgebieten fündig. Die Ortschaft Varnavas gilt mit 1.511 Euro pro Quadratmeter als die günstigste Region für den Immobilienkauf. Zu den preiswerten Wohngegenden zählen zudem Agia Varvara, Patisia und Acharnes. Bei den Mieten präsentieren sich Vororte wie Agios Stefanos mit 7,0 Euro pro Quadratmeter sowie Kamatero und Perama als die erschwinglichsten Lagen. Eine bemerkenswerte Aufwertung erfuhren in den vergangenen zwölf Monaten jedoch Arbeiterviertel wie Tavros und Dafni, wo die Kaufpreise prozentual stark anstiegen, da Käufer aus dem unbezahlbar gewordenen Zentrum abwandern.

Thessaloniki als Immobilien-Hotspot: Stärkerer Anstieg als in Athen

Die nordgriechische Metropole Thessaloniki verzeichnet eine noch stärkere Marktdynamik als die Hauptstadt. Während die Kaufpreise in Attika um 6,5 Prozent stiegen, registrierte Thessaloniki einen Preissprung von 9,7 Prozent. Bei den Mieten fiel der Anstieg mit 6,6 Prozent in Thessaloniki ebenfalls höher aus als in Attika, wo die Mieten um lediglich 3,9 Prozent zulegten. Das teuerste Pflaster der Metropole ist der Vorort Kalamaria mit 3.142 Euro pro Quadratmeter, gefolgt vom Stadtzentrum mit exakt 3.000 Euro.

Besonders auffällig ist die Preisexplosion in bislang weniger beachteten Stadtteilen von Thessaloniki. Das Viertel Xirokrini-Panagia Faneromeni verzeichnete im Jahresvergleich einen drastischen Wertzuwachs von über 25 Prozent bei den Kaufpreisen. Auch Vororte wie Stavroupoli und Chalastra gewinnen rasant an Wert. Für Käufer mit begrenztem Budget bieten Gebiete wie Kallithea und Mygdonia mit Quadratmeterpreisen von knapp über 900 Euro noch bezahlbare Einstiegsmöglichkeiten in den Immobilienmarkt der Region.

Trendwende bei Baufinanzierungen: Banken lockern die Kreditvergabe

Ein entscheidender Faktor für die hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist die verbesserte Zugänglichkeit zu Fremdkapital. Daten aus griechischen Bankenkreisen belegen eine signifikante Zunahme der genehmigten Baufinanzierungen. Der Indikator für das Verhältnis von Darlehensbetrag zum Immobilienwert (Loan-To-Value) ist im ersten Quartal 2026 spürbar gestiegen. Besonders in der Darlehensklasse zwischen 50.000 und 70.000 Euro erhielten 96,8 Prozent der Antragsteller die volle Auszahlungssumme ohne Abstriche.

Die allgemeine Kreditvergabe in Griechenland hat sich nach den strengen Restriktionen der Finanzkrise grundlegend gewandelt. Im November des Vorjahres verzeichnete der Markt erstmals seit über 15 Jahren wieder eine positive Kreditexpansion. Das Neugeschäftsvolumen bei Hypothekendarlehen kletterte von 1,4 Milliarden Euro im Jahr 2023 auf 1,8 Milliarden Euro im darauffolgenden Jahr. Bis Ende 2025 wurden Kredite in Höhe von 2,12 Milliarden Euro vergeben, was einem Zuwachs von 37 Prozent entspricht. Insgesamt flossen seit 2023 rund 94.500 neue Immobilienkredite in den griechischen Markt, was den massiven Preisauftrieb auf der Nachfrageseite stützt.