Griechenland – Der griechische Immobilienmarkt durchläuft nach Jahren rasanten Wachstums eine entscheidende Umbruchphase. Wie aktuelle Daten belegen, entwickelt sich der Sektor nicht länger mit einer einheitlichen Geschwindigkeit, sondern spaltet sich je nach Region und Objektklasse stark auf. Während das mittlere Preissegment spürbar an Dynamik verliert, verlagert sich das ausländische Interesse – insbesondere aus dem DACH-Raum – zunehmend auf gezielte Restaurierungsprojekte im ländlichen Raum.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Immobilienmarkt teilt sich in renditeorientierte Kleininvestitionen (bis 300.000 Euro) und das florierende Luxussegment (ab 700.000 Euro) auf.
- Komplexe Erbengemeinschaften und immense Renovierungskosten verhindern die Marktrückkehr tausender leerstehender Wohnungen.
- Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz investieren verstärkt in verlassene Gebäude auf den Inseln und der Peloponnes.
Zweigeteilter Markt und stagnierende Mittelklasse
Die pauschale Betrachtung des griechischen Immobilienmarktes greift mittlerweile zu kurz. Wie der Immobilienberater Philippos Apostolidis gegenüber der Deutschen Welle erläutert, existiert kein einheitlicher nationaler Markt mehr. Die Entwicklung in Athen unterscheidet sich grundlegend von jener in Thessaloniki, der Chalkidiki oder auf den touristischen Inseln.
Der Markt teilt sich laut Apostolidis derzeit in zwei dominierende Kategorien: Einerseits Kleininvestitionen zwischen 250.000 und 300.000 Euro, die primär auf Mietrenditen abzielen. Andererseits verzeichnet das Luxussegment ab 700.000 Euro eine hohe Aktivität durch eine kaufkräftige Klientel, die Wert auf Lifestyle und exklusive Lagen legt. Die klassische Mittelklasse-Immobilie verzeichnet hingegen die stärkste Verlangsamung. Ein wesentlicher Grund für stockende Transaktionen in diesem Segment sind die oft unrealistischen Preisvorstellungen der Eigentümer. Verkäufer benötigen laut Marktbeobachtern Zeit für eine “psychologische Reifung”, um ihre Forderungen an die reale Marktlage anzupassen, während Käufer die Situation deutlich schneller realisieren.
Baukosten und Erbgemeinschaften bremsen das Angebot
Ein drastischer Preisrückgang ist trotz der nachlassenden Nachfrage im Mittelfeld vorerst nicht in Sicht. Die Ursache liegt in der akuten Knappheit an neuen Wohnungen, getrieben durch explodierende Baukosten und strengere energetische Vorgaben. Der Architekt Alexandros Mavvidis macht deutlich, dass Projektentwickler neue Bauvorhaben drosseln, sobald die Summe aus Grundstücks- und Baukosten die Kaufkraft des durchschnittlichen Interessenten übersteigt. Dieser Angebotsmangel stützt das hohe Preisniveau bei Neubauten.
Gleichzeitig scheitert die Reaktivierung tausender leerstehender Immobilien an strukturellen Hürden. Apostolidis verweist auf blockierte Objekte durch ungelöste Erbstreitigkeiten mit oft zahlreichen Miteigentümern. Hinzu kommen die massiv gestiegenen Kosten für Sanierungen. In vielen Regionen, so Mavvidis, nähert sich der finanzielle Aufwand für den Kauf und die Komplettsanierung eines Altbaus mittlerweile den Kosten eines Neubaus an, was dieses Modell für viele Durchschnittskäufer unwirtschaftlich macht.
DACH-Käufer prägen den neuen Immobilien-Trend
Veränderungen zeigen sich auch bei der Herkunft ausländischer Investoren. Die Verschärfung der Bedingungen für das Golden Visa und die geplante Anhebung der Grunderwerbsteuer auf 15 Prozent für Käufer aus Drittstaaten dämpfen die Nachfrage von außerhalb der EU. Stattdessen rücken europäische Käufer in den Fokus, maßgeblich aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Neben traditionellen Rentnern zieht Griechenland verstärkt Remote-Worker und digitale Nomaden an. Dirk Reinhardt von der Kanzlei MStR Law beobachtet eine wachsende Gruppe von Menschen, die ihr ausländisches Einkommen beibehalten, aber ihren Lebensmittelpunkt nach Griechenland verlagern, um steuerliche Anreize zu nutzen. Seine Kollegin Anta Stroggylaki ergänzt, dass insbesondere DACH-Käufer verlassene Gebäude in abgelegenen Dörfern der Peloponnes oder auf Kreta erwerben, um diese historisch getreu zu restaurieren und sich in die lokalen Gemeinschaften zu integrieren.
Internationale Beispiele und rechtliche Grenzen
Vereinzelte Forderungen in Griechenland, Immobilien künftig “nur an Griechen” zu veräußern, entbehren jeder rechtlichen Grundlage. Nasos Michelis, Rechtsanwalt bei MStR Law, stellt klar, dass der Ausschluss von Käufern aufgrund ihrer Nationalität sowohl dem griechischen Grundgesetz als auch europäischem Recht widerspricht. Der Zugang zum Markt unterliege zwingend dem Prinzip der Gleichbehandlung.
Auch vor Eingriffen in die Preisgestaltung warnen Experten. Architekt Mavvidis verweist auf internationale Negativbeispiele wie den Berliner Mietendeckel, der Investitionen abgeschreckt und dem Erhalt des Gebäudebestands geschadet habe. Stattdessen erfordere die Normalisierung des Marktes eine Beschleunigung bürokratischer Prozesse, wie die vollständige Digitalisierung von Gebäudeausweisen und den Abschluss des nationalen Grundbuchs. Der griechische Immobilienmarkt tritt somit in eine Reifephase ein, in der künftige Entwicklungen maßgeblich von der Ausweitung des Wohnungsangebots abhängen werden.
