USA – Ein rasant wachsendes Finanzprodukt aus den Vereinigten Staaten verspricht Immobilienbesitzern sofortige Liquidität ohne monatliche Tilgung. Sogenannte “Home Equity Investments” (HEI) ermöglichen es Eigentümern, Bargeld im Austausch gegen einen prozentualen Anteil an der zukünftigen Wertsteigerung ihres Hauses zu erhalten. Während US-Aufsichtsbehörden bereits Parallelen zur Subprime-Kreditkrise von 2007 ziehen, wächst auch im griechischen Markt durch die massiv gestiegenen Immobilienpreise der Nährboden für derartige alternative Finanzierungsmodelle.
Das Wichtigste auf einen Blick
- US-Behörden stufen die vermeintlich zinsfreien Immobilienbeteiligungen als regulierungspflichtige Kredite ein.
- Immobilien in Griechenland verzeichneten laut IWF seit 2016 einen kumulativen Wertzuwachs von über 85 Prozent.
- Finanzdienstleister sichern sich am Vertragsende oft bis zu 20 Prozent des gesamten künftigen Hauswertes.
Das Modell: Liquidität gegen Wertsteigerung
Die Struktur der “Home Equity Investments” weicht grundlegend von klassischen Hypotheken ab. Unternehmen wie Point, Hometap, Unison oder Splitero zahlen Immobilienbesitzern einen Einmalbetrag aus. Im Gegenzug erwerben sie vertraglich zugesicherte Anteile an der künftigen Wertentwicklung des Objekts. Für den Verbraucher fallen weder monatliche Raten noch laufende Zinsen an. Die Abrechnung erfolgt erst am Ende der Laufzeit – typischerweise nach 10, 20 oder 30 Jahren – oder sobald die Immobilie verkauft beziehungsweise umgeschuldet wird.
Ein Beispiel aus San Francisco verdeutlicht die Mechanik: Ein 56-jähriger Eigentümer eines Apartments im Wert von rund 1,2 Millionen Dollar benötigt Kapital, um Kreditkartenschulden zu begleichen. Da sein aktueller Hypothekenzins aus dem Jahr 2021 bei günstigen 2,9 Prozent liegt, meidet er eine klassische Umschuldung, die aktuell mit 6,8 Prozent zu Buche schlagen würde. Über eine Online-Werbung schließt er einen Vertrag mit dem Anbieter Hometap ab und erhält 175.000 Dollar als Sofortauszahlung.
Das scheinbar kostenlose Kapital birgt jedoch erhebliche Renditen für die Anbieter. Die Standardverträge sehen vor, dass das Unternehmen am Ende nicht nur die Investitionssumme, sondern bis zu 15 oder 20 Prozent des gesamten künftigen Immobilienwertes erhält. Bei einer jährlichen Wertsteigerung von vier Prozent über ein Jahrzehnt entspricht dies einer effektiven Verzinsung von 17 bis 19 Prozent. Eine Analyse von College Investor zeigt, dass Anbieter in bestimmten Konstellationen fast die Hälfte des Immobilienwertes abschöpfen.
Ein Milliardenmarkt im Visier der Aufsicht
Obwohl das Segment im Vergleich zu traditionellen Kreditlinien klein ist, verzeichnet es ein massives Wachstum. Laut einem Bericht des Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) vom Januar 2025 beläuft sich der Markt auf zwei bis drei Milliarden Dollar. Allein in den ersten zehn Monaten des Jahres 2024 verbrieften die vier größten Anbieter Verträge im Wert von 1,1 Milliarden Dollar für rund 11.000 Haushalte. Die Branche selbst rechnet in den kommenden Jahren mit einem jährlichen Volumen von bis zu 200 Milliarden Dollar. Die treibende Kraft: In US-Immobilien schlummern derzeit rund 32 Billionen Dollar an ungenutztem Eigenkapital. Dass institutionelle Investoren Potenzial sehen, zeigte die Carlyle Group im November 2024 mit der Ankündigung, HEI-Verträge im Wert von 300 Millionen Dollar von Unison aufzukaufen.
Die Expansion ruft jedoch massive regulatorische Gegenwehr hervor. Die Anbieter stufen ihre Produkte als “Optionsverträge” ein und versuchen so, den strengen Richtlinien für Hypothekendarlehen zu entgehen. Das CFPB widerspricht dieser rechtlichen Einordnung entschieden. In einem gezielten Vorstoß stufte die Behörde Anfang 2025 die Instrumente offiziell als Hypothekenkredite ein. Mittlerweile haben fünf US-Bundesstaaten, darunter Connecticut, Illinois und Maryland, entsprechende Gesetze erlassen. In Massachusetts verklagte die Generalstaatsanwältin Andrea Campbell bereits 2024 den Anbieter Hometap wegen der illegalen Vergabe von Darlehen ohne ausreichenden Verbraucherschutz. Das National Consumer Law Center warnt explizit vor einem neuen Markt für Subprime-Hypotheken.
Der Druck auf den europäischen Markt steigt
In Griechenland sind vergleichbare Produkte bislang nicht verfügbar. Wer hier Liquidität aus seiner Immobilie ziehen möchte, ist auf klassische Wege angewiesen, etwa auf durch Immobilien besicherte Privatkredite. Die makroökonomischen Rahmenbedingungen gleichen sich jedoch zunehmend denen in den USA an. Ein aktueller Bericht des Internationalen Währungsfonds (IWF) belegt, dass die Immobilienpreise in Griechenland im Jahr 2025 um 7,75 Prozent gestiegen sind.
Gleichzeitig bleibt der Kreditbedarf hoch: Die Nationalbank von Griechenland meldete für die ersten zehn Monate 2025 Hypothekenauszahlungen in Höhe von 2,12 Milliarden Euro. Die Kombination aus massiv gestiegenen Buchwerten und dem Bedarf an privater Liquidität schafft die wirtschaftliche Grundlage für die Einführung derartiger Finanzinnovationen in Europa. Ob die strengen Regeln des europäischen Binnenmarktes den Markteintritt verhindern oder lediglich verzögern können, bleibt abzuwarten. Die Entwicklung in den USA zeigt jedoch deutlich, dass der Druck zur Mobilisierung von gebundenem Immobilienkapital rasant zunimmt.
