Griechenland – Die griechische Regierung bereitet weitreichende Eingriffe in den heimischen Immobilienmarkt vor. Mit der neuen „Nationalen Strategie für Wohnungspolitik 2026-2035“, die sich derzeit in der öffentlichen Konsultation befindet, sollen die akute Wohnungsnot gelindert und das Angebot an verfügbarem Wohnraum spürbar erhöht werden. Der Maßnahmenkatalog umfasst vier zentrale Säulen: die Einführung einer gezielten Mietpreisbremse, ein neues Modell für zinsgünstige Hypotheken, eine strikte Neuausrichtung des „Golden Visa“-Programms sowie Mehrwertsteuersenkungen für den sozialen Wohnungsbau.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Regierung plant die Einführung eines Mietdeckels, der speziell auf Immobilien mit geringer Energieeffizienz und schlechter Bausubstanz abzielt.
- Ausländische Investoren können künftig ein “Golden Visa” erhalten, wenn sie ihre Immobilien zwingend langfristig vermieten – Airbnb wird hierbei ausgeschlossen.
- Rund 800.000 ungenutzte Wohnungen stehen in Griechenland leer und sollen durch die neuen Maßnahmen wieder in den Markt integriert werden.
Nationaler Preisindex als Grundlage für Mietpreisbremsen
Das erste zentrale Instrument der neuen Strategie ist die Schaffung eines nationalen Preisindex für Immobilien und Mieten. Dieser Indikator wird auf realen Marktdaten basieren, darunter Eigentumsübertragungen, abgeschlossene Mietverträge, Bankbewertungen und Daten aus Steuererklärungen. Ziel ist es, ein transparentes Bild der tatsächlichen Kauf- und Mietpreise auf nationaler und regionaler Ebene zu erhalten und Gebiete mit starkem Preisdruck frühzeitig zu identifizieren.
Der Index dient jedoch nicht nur der reinen Beobachtung. Das Strategiepapiert öffnet offiziell die Tür für Eingriffe in die Preisgestaltung. Anhand objektiver Kriterien wie Lage, Bauqualität, Zustand und Energieeffizienz soll künftig differenziert werden: Während hochwertige Immobilien weiterhin der freien Marktpreisbildung unterliegen, sieht der Entwurf für qualitativ schlechtere oder energetisch ineffiziente Wohnungen die Möglichkeit vor, verbindliche Mietobergrenzen festzulegen. Der Index soll als Referenzinstrument dienen, um solche Mietpreisbremsen rechtssicher auf dem griechischen Markt zu verankern.
Steueranreize für Banken statt staatlicher Subventionen
Die zweite Maßnahme betrifft die dauerhafte Etablierung des staatlichen Immobilienkredit-Programms „Spiti Mou“ (Mein Haus). Um jungen Menschen sowie Haushalten mit niedrigem oder mittlerem Einkommen den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern, ändert die Regierung den Finanzierungsmechanismus. Statt den Zinssatz für den Kreditnehmer direkt aus staatlichen oder europäischen Mitteln zu subventionieren, setzt das neue Modell bei den Kreditinstituten an.
Griechische Banken sollen künftig steuerliche Vergünstigungen erhalten, wenn sie im Gegenzug Hypothekendarlehen mit deutlich reduzierten Zinssätzen für den Erstwohnsitz vergeben. Durch diese Verlagerung der staatlichen Förderung erhofft sich Athen die Schaffung eines dauerhaften, krisenfesten Mechanismus zur Wohnraumfinanzierung, der unabhängig von temporären europäischen Hilfsgeldern wie dem Corona-Wiederaufbaufonds funktioniert.
Umbau des “Golden Visa”: Langzeitmiete statt Airbnb
Eine tiefgreifende Änderung kommt auf ausländische Kapitalgeber zu. Die dritte Säule der Strategie sieht die Schaffung einer völlig neuen Kategorie innerhalb des Golden Visa-Programms vor. Investoren dürfen künftig zwar mehr als eine Immobilie erwerben, müssen diese jedoch zwingend und innerhalb einer festgelegten Frist dem langfristigen Mietmarkt zur Verfügung stellen.
Die Nutzung für kurzfristige touristische Vermietungen, wie etwa über Plattformen wie Airbnb, wird für diese Objekte ausdrücklich untersagt. Die Einhaltung dieser Regelung soll durch einen speziellen Kontrollmechanismus überwacht werden. Ziel dieser Restriktion ist es, das „Golden Visa“ von einem reinen Instrument des Immobilienkaufs in einen Motor für die Schaffung neuen Wohnraums für die lokale Bevölkerung zu transformieren.
Mehrwertsteuersenkung und der Kampf gegen den Leerstand
Um die Bautätigkeit im erschwinglichen Segment anzukurbeln, plant die Regierung als vierte Maßnahme einen reduzierten Mehrwertsteuersatz für die Errichtung von sozialen und bezahlbaren Wohnungen. Griechenland nutzt damit eine Ausnahmeregelung des europäischen Rechts, die Mitgliedsstaaten niedrigere Steuersätze für wohnungspolitische Zwecke erlaubt. Bauunternehmen erhalten so einen direkten finanziellen Anreiz, in Projekte zu investieren, die später zu gedeckelten oder sozialen Mieten auf den Markt kommen.
Die größte Herausforderung der neuen Wohnungsbaupolitik bleibt jedoch die Reaktivierung des massiven Leerstands. Laut der Strategie stehen in Griechenland derzeit rund 800.000 Wohnungen leer – Ferien- und Zweitwohnsitze sind in dieser Zahl noch nicht einmal erfasst. Die nationale Statistikbehörde ELSTAT beziffert die Gesamtzahl der ungenutzten Wohnimmobilien landesweit sogar auf 2,2 Millionen. Erschwert wird die Reaktivierung durch die veraltete Bausubstanz: 32,7 Prozent der leerstehenden Wohnungen wurden zwischen 1961 und 1980 errichtet, 30,7 Prozent zwischen 1981 und 2000 und mehr als 22 Prozent stammen aus der Zeit vor 1960. Deren notwendige energetische Sanierung dürfte zu einer zentralen Hürde für die Umsetzung der Regierungspläne werden.
