Griechenland – Die Regierung treibt eine der bedeutendsten Reformen der Raumplanung der letzten Jahrzehnte voran und präsentiert das neue Sonderraumordnungsplan für den Tourismus. Dieser Entwurf fungiert als strategischer Kompass für die nationale touristische Entwicklung und zielt darauf ab, dem enormen Druck, der durch das explosive Wachstum auf Inseln und in beliebten Destinationen entstanden ist, mit verbindlichen Regeln zu begegnen.
Das weitreichende Maßnahmenpaket etabliert erstmals klare Baugrenzen, verschärfte Vorschriften für bereits gesättigte Regionen sowie spezifische Bestimmungen für Kurzzeitvermietungen. Gleichzeitig definiert das Ministerium für Umwelt und Energie neue Vorgaben für die maximale Tragfähigkeit von Destinationen, den Einsatz erneuerbarer Energien und den systematischen Schutz natürlicher Ressourcen.
Parallel dazu strebt der Gesetzgeber einen grundlegenden Wandel des griechischen Tourismusmodells an. Der Fokus verschiebt sich zunehmend auf sanfte Unterbringungsformen wie luxuriöses Camping, die Integration von Hotels in Skigebieten der Bergregionen sowie den Ausbau einer nachhaltigen, grünen Infrastruktur für die kommenden Jahre. Diese Initiative ist Teil einer umfassenden Reform, die auch neue Sonderpläne für Industrie und erneuerbare Energien sowie maritime Raumordnungspläne umfasst.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Einführung strenger Baugrenzen in 18 gesättigten Gemeindebezirken.
- Anhebung der Mindestgrundstücksgröße auf bis zu 16 Stremmata.
- Mögliche Beschränkungen der Mietdauer für Kurzzeitvermietungen (Airbnb).
- Absolutes Bauverbot in einer Zone von 25 Metern ab der Küstenlinie.
- Pflicht zur Erstellung von Tragfähigkeitsstudien für neue Hotelprojekte.
Neue Klassifizierung: Fünf Zonen für die touristische Entwicklung
Die strengsten Restriktionen werden in Gebieten verhängt, die als touristisch gesättigt gelten. Diese Zonen erstrecken sich über 18 Gemeindebezirke von insgesamt 1.035 Bezirken landesweit. Betroffen sind unter anderem Korfu, Pieria, die Sporaden, Teile von Zakynthos, Mykonos, Santorin, Rhodos und bestimmte Regionen auf Kreta. In diesen Gebieten hat die Belastung der Infrastruktur und der Wasserreserven ein kritisches Niveau erreicht, weshalb die Mindestgrundstücksgröße für Neubauten auf 16 Stremmata angehoben wird.
Zentrales Ziel der neuen Raumordnung ist es, die unkontrollierte touristische Expansion zu bremsen und klare Vorgaben für die Projektentwicklung zu etablieren. Der nationale Raum wird in fünf Kategorien unterteilt: Gebiete mit kontrollierter Entwicklung (A), entwickelte Gebiete (B), sich entwickelnde Gebiete (C), Gebiete mit früher Entwicklung (D) und Gebiete, die eine spezielle Förderung benötigen (E).
In der Kategorie B, die entwickelte Inselregionen umfasst, wird die Mindestgrundstücksgröße auf 12 Stremmata festgesetzt. Hierzu zählen Destinationen wie Syros, Folegandros, Patmos, Sifnos, Naxos, Koufonisia, Paros, Antiparos und Teile von Kos. Diese Inseln verzeichnen weiterhin ein starkes Investoreninteresse, weisen jedoch bereits deutliche Überlastungen bei der Abfallwirtschaft und der Wasserversorgung auf.
Für die Kategorien C, D und E wird ein Mindestmaß von 8 Stremmata festgelegt. Diese Regelung betrifft Inseln wie Milos, Ano Syros, Andros, Kalymnos, Astypalaia, Lipsi, Karpathos, Anafi, Agathonisi und Kimolos. Laut dem Entwurf verfügen diese Regionen noch über Entwicklungspotenzial, welches jedoch streng kontrolliert ausgeschöpft werden soll, um Phänomene des Übertourismus zu verhindern.
Strenge Obergrenzen für Bettenkapazitäten und Tragfähigkeit
Neben den Grundstücksgrößen führt das Sonderraumordnungsplan auch absolute Limits für die Bettenanzahl bei neuen Hotelprojekten auf den Inseln ein. In den Gebieten der kontrollierten Entwicklung (Kategorie A) gilt eine maximale Obergrenze von 100 Betten. Für die entwickelten Gebiete der Kategorie B liegt das Limit bei 350 Betten. In den übrigen Zonen (C bis E) gibt es keine derartigen Beschränkungen.
Ein zentraler Pfeiler des neuen Systems ist das Konzept der Tragfähigkeit. Das zuständige Ministerium schreibt künftig verpflichtende Sonderberichte vor, bevor bedeutende Tourismusanlagen genehmigt werden. Diese “Bewertung der Tragfähigkeit” muss nachweisen, dass eine Region zusätzliche touristische Belastungen verkraften kann, ohne die Lebensqualität oder die Infrastruktur zu mindern.
Diese Dokumentationspflicht greift für Unterkünfte mit mehr als 50 Betten in Gemeindebezirken mit weniger als 3.000 Einwohnern sowie generell in den Zonen A, B und C. Für alle anderen Gebiete des Landes wird die Studie bei Projekten ab einer Größe von 150 Betten obligatorisch.
Mögliche Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen und Airbnb
Erstmals wird auch die Kurzzeitvermietung explizit in die Raumplanung des Landes integriert. Ein Entwurf für einen gemeinsamen Ministerialbeschluss, der sich bis zum 25. Mai in einer informellen Konsultationsphase mit Marktvertretern befindet, sieht vor, dass diese Aktivitäten künftig geografisch differenzierten Auflagen unterliegen können.
Das Rahmenwerk schafft die institutionelle Basis für Eingriffe in gesättigten Märkten. Zu den möglichen Maßnahmen zählen die Begrenzung der jährlichen Vermietungstage, die Schaffung von Sperrzonen für neue Angebote und Restriktionen für die Kurzzeitvermietung in neu errichteten Wohngebäuden. Ziel ist es, die touristische Nachfrage rational zu steuern und der Wohnraumkrise entgegenzuwirken.
Die Umsetzung dieser Richtlinien soll engmaschig überwacht werden. Die entsprechenden Daten werden direkt aus dem Register für Kurzzeitvermietungen der Unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) sowie dem zugehörigen IT-System bezogen.
Absolutes Bauverbot an Küsten und neue Umweltauflagen
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf dem Schutz der sensiblen Küstenlinien. Das Regelwerk verhängt ein absolutes Bau- und Gestaltungsverbot in einer Zone von 25 Metern ab der Küstenlinie. Ausnahmen gelten lediglich für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie barrierefreie Zugänge für Menschen mit Behinderungen oder Rettungswege.
Angesichts der wachsenden Wasserknappheit während der Sommermonate auf den Inseln werden neue Wassermanagement-Richtlinien eingeführt. Den touristischen Betrieben wird dringend empfohlen, Meerwasser für ihre Poolanlagen zu nutzen. Gleichzeitig wird die Installation von Regenwassersammelanlagen für neue Infrastrukturprojekte zur Auflage gemacht.
Zur Überprüfung dieser Standards wird ein neues Umweltklassifizierungssystem für touristische Unterkünfte etabliert. Dieses bewertet den Wasserverbrauch, die Energieeffizienz und das Abfallmanagement der Betriebe. Die verbindliche Anwendung dieses Systems, das mit finanziellen Anreizen für Modernisierungen verknüpft ist, ist für Januar 2025 vorgesehen.
Alternative Tourismusformen: Fokus auf Glamping und erneuerbare Energien
Die nationale Strategie zielt darauf ab, den Tourismus stärker auf die Bergregionen und das Festland zu verteilen. Hierbei steht die ganzjährige Nutzung von Skigebieten, der Bau von Berghütten und die Förderung der lokalen Gastronomie im Mittelpunkt. Um die lokalen Gemeinden an den Einnahmen zu beteiligen, fließen Gelder aus der Resilienzabgabe künftig direkt in den Ausbau der lokalen Infrastruktur.
Bezüglich der erneuerbaren Energien (EE) formuliert der Plan spezifische Auflagen. In Gebieten mit hohem touristischem Druck (Kategorien A und B) ist die Errichtung von EE-Anlagen künftig primär für den Eigenverbrauch der touristischen Einheiten gestattet. Damit sollen großflächige Energieparks in landschaftlich sensiblen und bereits belasteten Tourismusregionen vermieden werden.
Eine besondere Rolle nimmt das luxuriöse Camping (Glamping) ein, welches als Unterkunftsform mit minimalem ökologischem Fußabdruck gefördert wird. Gerade in den Gebieten der Kategorie A sollen Investoren gezielt Anreize erhalten, um diese naturnahen, hochwertigen Anlagen zu errichten, da sie eine deutlich geringere Bebauungsdichte aufweisen und sich nahtlos in die Umgebung einfügen lassen.
