Griechenland: Neue Straßenregeln blockieren künftige Baugenehmigungen

Griechenland – Eine weitreichende Einschränkung der Bautätigkeit im Inselraum, unbebaubare Parzellen innerhalb von Siedlungen mit weniger als 2.000 Einwohnern und eine vollständige Umkehrung der Regeln für das Bauen außerhalb von Bebauungsplänen prägen die neue Realität der Raumplanung im Land. Das neue rechtliche Rahmenwerk wird voraussichtlich in 12 bis 18 Monaten schrittweise verabschiedet. Tausende von Grundstücken laufen Gefahr, ihren Wert zu verlieren, wenn sie nicht an einer offiziell anerkannten Straße liegen oder die neuen, deutlich strengeren Mindestgrößen erfüllen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Für touristische Anlagen auf Inseln wie Santorin steigt die Mindestgrundstücksgröße auf bis zu 40 Stremmata.
• Die Anerkennung einer Straße als öffentlich erfordert nun den Nachweis, dass sie vor dem Jahr 1977 existierte.
• Der Genehmigungsprozess für lokale Bebauungspläne umfasst elf komplexe behördliche Stufen.
• In Natura-Gebieten der südlichen Kykladen wird die Kapazität auf maximal 150 Betten pro Anlage begrenzt.
• Die vollständige Umsetzung der neuen Vorgaben verzögert sich voraussichtlich bis in das Jahr 2027.

Strenge Vorgaben für Inseln und Natura-Gebiete

Ein zentrales Merkmal der Reform sind die strengen Beschränkungen für das Bauen außerhalb von Bebauungsplänen, was tiefgreifende Folgen für die stark frequentierten touristischen Gebiete hat. Auf Inseln mit hohem Entwicklungsdruck werden die Mindestgrößen für touristische Projekte drastisch erhöht. So sind auf Santorin künftig bis zu 40 Stremmata und auf Mykonos bis zu 30 Stremmata erforderlich. Für Wohngebäude liegt die Grenze voraussichtlich bei 6 bis 8 Stremmata, wodurch die Bebauung kleinerer Parzellen erheblich eingeschränkt wird. Einzig für den Bau eines Hauptwohnsitzes bleibt die Mindestgrenze bei 4 Stremmata bestehen.

Die neuen Vorschriften erstrecken sich auch auf die geschützten Gebiete des Natura 2000-Netzwerks in der Region Südliche Ägäis. Das Griechische Ministerium für Umwelt und Energie (YPEN) hat kürzlich spezielle Umweltstudien für die südlichen Kykladen genehmigt. Diese Studien führen eine Obergrenze von 150 Betten pro touristischer Einrichtung in Randgebieten ein. Auf kleineren Inseln wie Antiparos, Schinoussa und Paxi wird diese Kapazität sogar auf 30 bis 50 Betten beschränkt.

Ergänzt wird dieser Rahmen durch einen kürzlich vom Parlament verabschiedeten Gesetzesentwurf, der unter bestimmten Voraussetzungen die Bebauung von bis zu 20 Prozent der Natura-2000-Schutzgebiete erlaubt. Das Ministerium verteidigte diese Maßnahme mit dem Argument, dass die betroffenen Gebiete an bestehende Siedlungen und städtische Zentren wie Ioannina, Kastoria und Nafplio grenzen, in denen insgesamt rund 470.000 Menschen leben, was den Siedlungsdruck verringern soll.

Die 11 Stufen der bürokratischen Genehmigung

Die hohe Komplexität der neuen Stadtplanung zeigt sich in der Vielzahl der ausstehenden Verfahren. Bis zur Ausstellung der entsprechenden Präsidialdekrete sind zahlreiche Genehmigungsschritte erforderlich. Besonders bezeichnend ist die Situation bei den Studien für Mykonos und Santorin, die als erste in Auftrag gegeben wurden. Der formelle Weg einer solchen Studie umfasst folgende elf Stufen:

1. Einreichung bei der Direktion für Raumplanung des Ministeriums und Überprüfung der Vollständigkeit.
2. Weiterleitung an die Direktion für Umweltgenehmigungen (DIPA) zur erneuten Prüfung.
3. Konsultation mit den zuständigen Behörden, darunter Archäologie und das Tourismusministerium.
4. Weiterleitung der Akte an die jeweilige Region.
5. Stellungnahme des Gemeinderats.
6. Beschluss des Regionalrats.
7. Genehmigung der strategischen Umweltprüfung (SMPE) für die öffentliche Anhörung.
8. Weiterleitung an das Generalsekretariat für Raumplanung und den Zentralen Rat für städtebauliche Themen (KESYPOTHA).
9. Gesetzestechnische Prüfung im Umweltministerium.
10. Ausarbeitung und Übermittlung des Entwurfs eines Präsidialdekrets an den Staatsrat.
11. Stellungnahme des Staatsrats und endgültige Ausstellung des Präsidialdekrets.

Bislang hat keine der landesweiten Studien das kritische Stadium der Umweltgenehmigung erreicht. Experten bezweifeln, dass wesentliche Fortschritte noch im Jahr 2026 erzielt werden. “Wenn wir im Jahr 2026 nicht sehen, dass die ersten Studien für Mykonos und Santorin und weitere zehn, die folgten, voranschreiten und zu Präsidialdekreten werden, um vom Staatsrat bewertet zu werden, dann wird das Ministerium in der Praxis gescheitert sein”, betonte Giorgos Stasinos, Präsident der Technischen Kammer Griechenlands (TEE), die den zentralen Rahmen für die Erstellung der Pläne koordiniert.

Straßenanerkennung als zentrales Hindernis

Einer der kritischsten Pfeiler der Reform ist die offizielle Anerkennung von öffentlichen Straßen. Früher war die Bebauung auch ohne direkten Straßenzugang durch die Nutzung von Wegerechten möglich. Später genügte eine einfache Bescheinigung der Gemeinde über die praktische Existenz eines Weges. Diese jahrzehntelange Praxis wurde durch die Rechtsprechung des Griechischen Staatsrats (StE) beendet. Demnach muss eine Straße, die den Zugang zu einem Grundstück sichert, aus einer formellen Stadtplanung hervorgegangen sein.

Derzeit läuft eine umfassende Erfassung des Straßennetzes, beginnend mit den Ionischen Inseln und der Ägäis. Die Kriterien für die Anerkennung sind äußerst streng. Eine Straße muss nachweislich vor dem Jahr 1977 bestanden haben, was durch Luftbildaufnahmen, Karten des Geografischen Dienstes der Armee und Daten aus dem Griechischen Grundbuch (Ktimatologio) belegt werden muss. Zudem wird eine Mindestbreite von 3,5 Metern für Wohnzwecke und 5,5 Metern für gewerbliche Nutzungen diskutiert.

Das entsprechende Präsidialdekret wird für Ende dieses oder Anfang nächsten Jahres erwartet. Nach der Verabschiedung ist die Bebaubarkeit eines Grundstücks außerhalb von Siedlungen an zwei harte Bedingungen geknüpft: die Vereinbarkeit der Nutzung mit dem Raumplan und das Vorhandensein einer direkten Front an einer offiziell anerkannten, öffentlichen Straße. Das Fehlen auch nur einer Bedingung macht das Grundstück dauerhaft unbebaubar.

Gefahren für kleine Grundstücke durch neue Siedlungsgrenzen

Ein weiteres komplexes Feld ist die Neufestsetzung der Grenzen von kleinen Ortschaften mit weniger als 2.000 Einwohnern in Berg- und Inselregionen. Nach den Vorgaben des Staatsrats gelten viele der bisherigen Dorfgrenzen als rechtlich unzureichend dokumentiert. Der historische Kern eines Dorfes, der vor 1923 existierte, wird als Zone A definiert. Angrenzende Gebiete können unter bestimmten Bedingungen als Zone B einbezogen werden. Randbereiche, die diese Kriterien nicht erfüllen, fallen künftig komplett aus der offiziellen Grenzziehung heraus.

Der zuständige Studienleiter Dimitris Samaras von Samaras & Partners, dessen Büro 35 dieser Sonderpläne erarbeitet, erklärte, dass die Stadtplanung keine einfache technische Übung sei. Sie setze ein tiefes Verständnis der Bevölkerung, der wirtschaftlichen Aktivität und der ökologischen Grenzen der jeweiligen Region voraus. Durch die neuen Regeln entstünden Diskontinuitäten innerhalb bestehender Siedlungen. Gebiete, die bisher als innerörtlich galten, würden künftig als Außenbereich eingestuft.

Für betroffene Eigentümer bedeutet dies einen massiven Eingriff. Die vorteilhaften Bauregeln für innerörtliche Grundstücke, die oft schon ab 500 Quadratmetern das Bauen erlaubten, verfallen. Stattdessen greift die strenge Regelung für den Außenbereich, die mindestens 4 Stremmata verlangt. Samaras warnte davor, dass dies zu einer sofortigen Entwertung von Familienbesitz führe, da viele Bürger künftig Grundstücke besitzen, die rechtlich nicht mehr bebaubar sind.

Fehlende Daten und Auswirkungen auf die Baufinanzierung

Ein strukturelles Problem des gesamten Planungsprozesses ist der Mangel an zuverlässigen Daten. Insbesondere auf den Inseln spiegeln die offiziellen Volkszählungen nicht die tatsächliche Belastung wider, da sie die saisonale Überlastung im Sommer nicht ausreichend abbilden. Die Infrastruktur für Wasser, Energie und Abfallwirtschaft muss jedoch an den realen Verbrauchswerten gemessen werden. Die Tragfähigkeit dieser geschlossenen Ökosysteme bildet die Grenze für die weitere Entwicklung.

Während auf Inseln wie Mykonos und Santorin der Übertourismus deutliche Spuren hinterlässt, kämpfen Gebiete wie Limnos nicht mit denselben Problemen. Lokale Reaktionen gegen den Tourismus entspringen nicht immer ökologischen Motiven, sondern dienen teils auch der Verhinderung neuer Konkurrenz, was die Ausarbeitung objektiver Pläne erschwert. Ohne eine klare nationale Tourismusstrategie müssen die Planer Entscheidungen auf lokaler Ebene treffen, ohne dass übergeordnete Raumordnungspläne vollständig aktualisiert wurden.

Diese anhaltende Unsicherheit wirkt sich bereits auf den Finanzsektor aus. Banken und Investoren nehmen zunehmend eine abwartende Haltung ein oder ziehen sich aus vermeintlich sicheren Projekten zurück. Die rechtliche Absicherung von Baugenehmigungen ist zur Grundvoraussetzung für die Kreditvergabe geworden. Selbst Vorhaben mit bestehenden Genehmigungen werden wegen der Gefahr von Annullierungen durch den Staatsrat neu bewertet, was zu Verzögerungen und strengeren Finanzierungsbedingungen führt.