Griechenland – Das griechische Justizministerium bereitet eine weitreichende Reform des nationalen Miteigentumsrechts vor, das in seinen Grundzügen seit fast einem Jahrhundert unverändert geblieben ist. Bis Ende des Jahres 2026 soll ein neues Gesetzespaket verabschiedet werden, das die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern, die Beschlussfassung innerhalb von Eigentümergemeinschaften und die Nutzbarmachung von Immobilien grundlegend modernisiert. Von diesen Änderungen profitieren nicht nur einheimische Eigentümer, sondern auch zehntausende Bürger aus dem deutschsprachigen Raum, die in Griechenland Ferienimmobilien oder Anlageobjekte besitzen. Kern der Reform ist die Abschaffung starrer Einstimmigkeitsregeln, die bisher notwendige Sanierungen blockierten, sowie die rechtliche Erleichterung von Wohnungsteilungen und energetischen Modernisierungen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Für Sanierungen und energetische Upgrades reicht künftig ein Mehrheitsbeschluss von 51 Prozent der Eigentümer.
- Die Teilung oder Zusammenlegung von Wohnungen wird unabhängig von bestehenden Hausordnungen gesetzlich erlaubt.
- Neue Schlichtungsverfahren und klare Vorgaben für Hausverwalter sollen Gerichte entlasten und interne Streitigkeiten minimieren.
Historische Modernisierung: Eigentumswerte sollen freigesetzt werden
Die geplante Gesetzesinitiative ziele auf die Befreiung und bestmögliche Nutzbarmachung des Immobilienvermögens ab, wie Justizminister Giorgos Floridis im Rahmen einer Pressekonferenz betonte. Ziel sei die Schaffung eines zeitgemäßen Rahmens, der überholte Einschränkungen aufhebe und es Tausenden Eigentümern ermögliche, ihre Immobilien wirtschaftlich zu verwerten. Eine speziell eingerichtete Vorbereitungskommission soll ihre Arbeit im Herbst abschließen, sodass das Gesetz noch vor Jahreswechsel das Parlament passieren kann. Diese Reform folgt auf die kürzlich beschlossene Aktualisierung des griechischen Erbrechts und baut auf dem Gesetz 5142/2024 auf, welches bereits die einseitige Korrektur kleinerer baulicher Abweichungen in den Grundrissen ermöglichte.
Der stellvertretende Justizminister Ioannis Bougas fügte hinzu, dass der Eingriff mit absolutem Respekt vor den verfassungsrechtlichen und europäischen Bestimmungen zum Eigentumsschutz erfolgen werde. Die Neuregelungen hätten demnach einen direkten und signifikanten Einfluss auf die nationale Wirtschaft.
Abschied von der Einstimmigkeit: 51-Prozent-Hürde für Sanierungen
Eine der größten Schwächen des bisherigen Systems in Griechenland ist die Vorgabe, dass für Änderungen an der Hausordnung (Teilungserklärung) oder für wesentliche Eingriffe am Gebäude oft eine Zustimmung von 100 Prozent aller Miteigentümer erforderlich ist. Dies machte notwendige Reparaturen oder die energetische Sanierung von alten Mehrfamilienhäusern nahezu unmöglich. Der neue Gesetzentwurf sieht vor, dass künftig eine Mehrheit von 51 Prozent ausreicht, um den Wiederaufbau eines gemeinsamen Grundstücks, die Instandhaltung des Gebäudes, energetische Aufwertungen und die Verteilung der Gemeinschaftskosten zu beschließen. Dies erleichtert insbesondere die Installation von Photovoltaikanlagen auf Dächern, Ladestationen für Elektroautos oder modernen Wärmepumpen.
Wohnungsteilung und neue Regeln für die Kurzzeitvermietung
Um dem akuten Wohnraummangel in den großen städtischen Zentren wie Athen und Thessaloniki entgegenzuwirken, greift der Gesetzgeber massiv in die Nutzungsrechte ein. Künftig soll die Aufteilung großer Etagenwohnungen in kleinere Einheiten oder die Zusammenlegung von Wohnungen ausdrücklich erlaubt werden – und zwar unabhängig davon, ob die bestehende Hausordnung der Immobilie dies verbietet. Gleichzeitig widmet sich das Gesetz neuen Formen der wirtschaftlichen Aktivität. Die in Griechenland boomende Kurzzeitvermietung, die in Eigentümergemeinschaften häufig zu Konflikten führt, soll durch klare rechtliche Rahmenbedingungen für die Mitnutzung des Gebäudes reguliert werden.
Integration in das digitale Grundbuch und Klärung von Altlasten
Ein weiteres zentrales Anliegen der Reform ist die rechtliche Bereinigung von Immobilien, die in der Vergangenheit informell übertragen wurden. Darunter fallen beispielsweise Wohnungen, die in den 1970er und 1980er Jahren lediglich durch Vorverträge gekauft wurden, als Bankdarlehen und die damit verbundenen notariellen Endverträge noch nicht der Standard waren. Solche Objekte sollen nun rechtssicher erfasst werden, damit sie in das Nationale Grundbuch (Ktimatologio) eingetragen und anschließend legal verkauft werden können.
Die neuen Bestimmungen werden zudem an das moderne Ktimatologio angepasst, welches zunehmend mit künstlicher Intelligenz arbeitet. In Zusammenarbeit mit der Technischen Kammer Griechenlands (TEE) sollen die Regelungen des Bau- und Umweltrechts harmonisiert werden. So soll sichergestellt werden, dass die tatsächliche bauliche Situation mit der grundbuchlichen Realität übereinstimmt. Dies betrifft beispielsweise Ferienhausanlagen, die rechtlich als horizontales Eigentum eingetragen sind, obwohl es sich faktisch um eigenständige Gebäude auf Grundstücken im Außenbereich handelt.
Klarheit bei Verwaltung und Gemeinschaftskosten
Die fehlende rechtliche Definition der Rolle des Hausverwalters führte in Griechenland bislang oft zu juristischen Sackgassen. Die Reform sieht nun die institutionelle Verankerung des Verwalters vor, inklusive klarer Pflichten und Rechte. Zudem wird ein spezielles Verfahren zur Einziehung von rückständigen Gemeinschaftskosten etabliert. Vorgeschrieben werden auch die verbindliche Bildung von Instandhaltungsrücklagen und der Abschluss einer Gebäudeversicherung. Kommt es dennoch zu Konflikten, etwa bei der Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft und der realen Teilung von Grundstücken, müssen künftig vorab detaillierte topografische Karten und Bescheinigungen von Ingenieuren über die Abwesenheit von Schwarzbauten eingereicht werden. Dies soll die langwierigen Gerichtsverfahren drastisch beschleunigen.
