Γερμανία – Σημαντικά ακριβότερη γίνεται η χρηματοδότηση κατοικίας στη Γερμανία, καθώς τα επιτόκια στεγαστικών δανείων φτάνουν έως το 4,9% για μακροχρόνια σταθερή επιτοκιακή περίοδο. Η αύξηση μεταφράζεται σε μεγαλύτερες μηνιαίες δόσεις για αγοραστές και ιδιοκτήτες που αναχρηματοδοτούν τα δάνειά τους, ενώ έρευνα του Ινστιτούτου Γερμανικής Οικονομίας (IW) καταγράφει σχεδόν στάσιμες τιμές αγοράς και αισθητή άνοδο στα ενοίκια.
Τα σημαντικότερα σε μία ματιά
- Στις 25 Οκτωβρίου 2026, οι ενδεικτικές τιμές στεγαστικών δανείων κυμαίνονταν από 4,4% έως 4,9%, ανάλογα με τη διάρκεια σταθερού επιτοκίου.
- Για δάνειο 300.000 ευρώ, η μηνιαία επιβάρυνση στο παράδειγμα αυξάνεται κατά 200 ευρώ όταν το επιτόκιο ανεβαίνει από 3,6% σε 4,4%.
- Οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 4,5% σε ένα έτος, έναντι ανόδου μόλις 0,3% στις τιμές αγοράς διαμερισμάτων.
Πόσο ανεβαίνει η μηνιαία δόση ενός στεγαστικού
Σύμφωνα με την αποτύπωση του καταναλωτικού ενημερωτικού φορέα Finanztip στις 25 Οκτωβρίου 2026, τα επιτόκια για στεγαστικά με σταθερό επιτόκιο πέντε ή δέκα ετών διαμορφώνονταν περίπου στο 4,4%. Για δεκαπενταετή σταθερότητα έφταναν το 4,7% και για εικοσαετή το 4,9%. Οι πραγματικές προσφορές μπορούν να διαφέρουν ανάλογα με τον δανειολήπτη και τη χρηματοδότηση.
Η διαφορά φαίνεται σε ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα: με δάνειο 300.000 ευρώ και αρχική ετήσια αποπληρωμή κεφαλαίου 2%, επιτόκιο 4,4% οδηγεί σε μηνιαία δόση περίπου 1.600 ευρώ. Με επιτόκιο 3,6%, η αντίστοιχη δόση θα ήταν περίπου 1.400 ευρώ. Πρόκειται για επιπλέον 200 ευρώ τον μήνα ή 2.400 ευρώ ετησίως, χωρίς να συνυπολογίζονται έξοδα αγοράς, συντήρησης και ενδεχόμενης ανακαίνισης.
Η πίεση δεν περιορίζεται στους νέους αγοραστές. Όσοι είχαν εξασφαλίσει πολύ χαμηλότερο επιτόκιο πριν από μία δεκαετία και φτάνουν τώρα στο τέλος της σταθερής περιόδου τους μπορεί να χρειαστεί να συμφωνήσουν νέα χρηματοδότηση με αισθητά υψηλότερη δόση.
Σχεδόν αμετάβλητες τιμές αγοράς, αλλά ακριβότερα ενοίκια
Ο δείκτης κατοικίας του Ινστιτούτου Γερμανικής Οικονομίας (IW) για το τρίτο τρίμηνο του 2026 δείχνει ότι, σε εθνικό επίπεδο, οι τιμές των διαμερισμάτων προς αγορά αυξήθηκαν μόλις 0,3% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Για μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες η άνοδος ήταν 0,4%, ενώ οι τιμές αγοράς εξακολουθούν να βρίσκονται πάνω από 10% χαμηλότερα από το υψηλό του 2022.
Στην αγορά ενοικίασης η εικόνα είναι διαφορετική. Τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 4,5% μέσα σε έναν χρόνο σε όλη τη χώρα και κατά 5,2% στις περιοχές γύρω από τις επτά μεγαλύτερες γερμανικές πόλεις. Τα ποσοστά αυτά αφορούν τις τιμές που ζητούνται για ενοικίαση και δεν ταυτίζονται απαραίτητα με τις αναπροσαρμογές όλων των υφιστάμενων μισθώσεων.
Ο ειδικός του IW για την αγορά ακινήτων, Michael Voigtländer, εξηγεί ότι τα υψηλά επιτόκια στρέφουν νοικοκυριά με αγοραστική δυνατότητα πίσω στην αγορά ενοικίου. Κατά την εκτίμησή του, η εξέλιξη αυτή εντείνει τον ανταγωνισμό για τις ήδη περιορισμένες διαθέσιμες κατοικίες.
Πού μειώνονται οι τιμές των ακινήτων
Η πορεία των τιμών δεν είναι ίδια σε κάθε περιοχή. Στις επτά μεγαλύτερες γερμανικές μητροπόλεις οι τιμές αγοράς διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά μέσο όρο 0,8% σε ετήσια βάση, ενώ σε άλλες μεγάλες πόλεις αυξήθηκαν κατά 1,2%.
| Πόλη | Ετήσια μεταβολή τιμών αγοράς |
|---|---|
| Στουτγάρδη | −3,9% |
| Βερολίνο | −2,0% |
| Κολωνία | −1,3% |
| Μόναχο | −0,7% |
| Ντόρτμουντ | +2,0% |
| Έσσεν | +3,5% |
Η μεγαλύτερη υποχώρηση από τις αναφερόμενες πόλεις καταγράφεται στη Στουτγάρδη, ενώ στο Έσσεν και στο Ντόρτμουντ οι τιμές κινούνται ανοδικά. Επομένως, τα περιθώρια για μια φθηνότερη αγορά κατοικίας εξαρτώνται σημαντικά από τον τόπο.
Ο κίνδυνος για τις νέες κατοικίες και οι εκτιμήσεις για τα επιτόκια
Οι αυξημένες δαπάνες χρηματοδότησης επιβαρύνουν και τους κατασκευαστές κατοικιών, πέρα από τα νοικοκυριά. Σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος κατασκευής, μεταξύ άλλων λόγω της ενέργειας, κάνουν λιγότερο ελκυστικά νέα έργα. Το IW εκτιμά ότι ο αριθμός των νέων κατοικιών που θα ολοκληρώνονται ενδέχεται να μειωθεί περαιτέρω.
Οι ερευνητές προτείνουν κρατικές εγγυήσεις για τη διευκόλυνση ιδιωτικών στεγαστικών δανείων και κατασκευαστικών έργων. Η πρόταση θα μπορούσε, κατά την εκτίμησή τους, να περιορίσει εμπόδια στη χρηματοδότηση χωρίς το κράτος να καλύπτει εξ ολοκλήρου το κόστος, αλλά θα συνεπαγόταν και κινδύνους για τα δημόσια οικονομικά.
Η υποχώρηση του πληθωρισμού τον Οκτώβριο, από 3,3% σε 2,8% σύμφωνα με τα προκαταρκτικά στοιχεία της Ομοσπονδιακής Στατιστικής Υπηρεσίας, δεν σημαίνει αυτομάτως ανάλογη πτώση στα μακροπρόθεσμα στεγαστικά επιτόκια. Για τα τελευταία καθοριστικό ρόλο έχουν οι εξελίξεις στις αγορές ομολόγων.
Ο μεσίτης στεγαστικής χρηματοδότησης Interhyp αναμένει προς το παρόν σταθεροποίηση σε υψηλά επίπεδα. Σε έρευνά του τον Οκτώβριο, το 80% των τραπεζών που συμμετείχαν προέβλεπε αμετάβλητα επιτόκια βραχυπρόθεσμα, ενώ το υπόλοιπο 20% περίμενε μείωση. Πρόκειται για εκτιμήσεις των συμμετεχόντων και όχι για εγγυημένη πορεία των επιτοκίων.
Πηγές πληροφοριών: Finanztip, Institut der deutschen Wirtschaft (IW), Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία Γερμανίας, Interhyp.
