Βιέννη – Κατακόρυφη πτώση στην παράδοση νέων μη επιδοτούμενων διαμερισμάτων προς ενοικίαση από εμπορικούς κατασκευαστές προβλέπεται στη Βιέννη για το 2027.
Σύμφωνα με την έκθεση της εταιρείας ακινήτων CBRE, που δημοσιεύθηκε τη Δευτέρα 9 Νοεμβρίου 2026, ο αριθμός τους αναμένεται να μειωθεί από περίπου 2.100 το 2026 σε μόλις 400 το επόμενο έτος, την ώρα που τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται.
Η προβλεπόμενη μείωση κατά 81% αφορά συγκεκριμένα τις νέες κατοικίες που κατασκευάζουν εμπορικές εταιρείες χωρίς επιδοτούμενη χρηματοδότηση, όχι το σύνολο της οικοδομικής δραστηριότητας. Για σύγκριση, το 2022 είχαν ολοκληρωθεί στην ίδια κατηγορία περισσότερα από 5.300 διαμερίσματα. Η CBRE διευκρινίζει ότι ενδέχεται να ανακοινωθούν πρόσθετα έργα για το 2027, χωρίς όμως να αναμένει ουσιαστική αποκλιμάκωση της πίεσης στην αγορά ενοικίασης.
Περισσότερες νέες κατοικίες συνολικά, λιγότερες διαθέσιμες προς ενοικίαση
Η γενική εικόνα των νεόδμητων κατοικιών είναι διαφορετική. Η CBRE υπολογίζει ότι το 2026 θα ολοκληρωθούν περίπου 7.200 κατοικίες σε πολυκατοικίες και άλλα συγκροτήματα πυκνής δόμησης, αριθμός μειωμένος κατά 5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Για το 2027 προβλέπει σχεδόν 8.000, δηλαδή αύξηση 11%.
Η αναμενόμενη ανάκαμψη, ωστόσο, προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από διαμερίσματα προς πώληση που αναπτύσσουν εμπορικοί κατασκευαστές. Η μέση ζητούμενη τιμή για νεόδμητη κατοικία ιδιοκτησίας διαμορφώνεται, σύμφωνα με τα στοιχεία της έκθεσης, σε περίπου 6.900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Τα ενοίκια ανεβαίνουν ενώ η κατασκευή γίνεται ακριβότερη
Στα νέα διαμερίσματα της Βιέννης, το ανώτατο επίπεδο ενοικίου που καταγράφει η CBRE έχει φτάσει τα 20,50 ευρώ καθαρά ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, αυξημένο κατά 5,7% σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2025. Πρόκειται για την κορυφή της αγοράς νεόδμητων ακινήτων και όχι για το μέσο ενοίκιο όλων των κατοικιών της πόλης.
Τα υψηλότερα μισθώματα εμφανίζονται κυρίως στις εσωτερικές συνοικίες, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις και σε περιζήτητες περιοχές όπως η Donau City. Η εντονότερη ετήσια ποσοστιαία άνοδος, περίπου 10%, καταγράφηκε σε πυκνοδομημένες περιοχές, μεταξύ των οποίων οι Rudolfsheim-Fünfhaus και Brigittenau. Η CBRE εκτιμά ότι η περιορισμένη προσφορά θα οδηγήσει σε περαιτέρω αυξήσεις το 2027.
Οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων αντιμετωπίζουν υψηλές τιμές οικοπέδων, αυξημένο κατασκευαστικό κόστος και μεγαλύτερες απαιτήσεις απόδοσης από τους επενδυτές. Από τον Μάρτιο του 2026 έχουν ανέβει ξανά αισθητά οι τιμές υλικών και ενέργειας, ενώ τα υψηλότερα μακροπρόθεσμα επιτόκια δυσκολεύουν τη χρηματοδότηση νέων έργων.
Ενδεικτικά, σε μοντέλο υπολογισμού της CBRE, παρότι τα υποθετικά καθαρά ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά περίπου 40% από το 2021, το οικονομικά βιώσιμο μερίδιο κόστους του οικοπέδου έχει περιοριστεί κατά περίπου 55%. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αυξημένα μισθώματα δεν επαρκούν πάντα για να καλύψουν το συνολικό κόστος μιας νέας επένδυσης.
Λιγότερες οικοδομικές άδειες και σταθερότερος επιδοτούμενος τομέας
Το πρώτο εξάμηνο του 2026 εκδόθηκαν στη Βιέννη άδειες για περίπου 2.600 κατοικίες σε κτίρια με τουλάχιστον τρεις μονάδες, σύμφωνα με στοιχεία της Statistik Austria που παραθέτει η CBRE. Πρόκειται για πτώση 39% σε σύγκριση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2025 και για το χαμηλότερο επίπεδο πρώτου εξαμήνου από το 2011. Καθώς συχνά μεσολαβούν χρόνια μεταξύ αδειοδότησης και αποπεράτωσης, ο περιορισμός αυτός μπορεί να επηρεάσει και τη μελλοντική προσφορά.
Συγκριτικά πιο σταθερός εμφανίζεται ο επιδοτούμενος τομέας ενοικίασης, στον οποίο δραστηριοποιούνται μη κερδοσκοπικοί φορείς και ο Δήμος της Βιέννης. Από το 2025 έως το 2027 προβλέπεται να παραδίδονται κατά μέσο όρο περίπου 2.600 κατοικίες ετησίως. Οι φορείς αυτοί συχνά έχουν περιορισμένο κόστος γης χάρη σε ρυθμίσεις χωροθέτησης ή παραχώρησης και υπολογίζουν ενοίκια που καλύπτουν το κόστος, αντί να ακολουθούν τις αποδόσεις που απαιτούν εμπορικοί επενδυτές. Η CBRE θεωρεί, πάντως, ότι δεν μπορούν να αντισταθμίσουν πλήρως τη μείωση στον μη επιδοτούμενο τομέα.
Οι περιοχές με τα περισσότερα έργα και οι μετατροπές γραφείων
Σχεδόν το 60% των κατοικιών που αναμένεται να ολοκληρωθούν το 2026 συγκεντρώνεται στο βορειοανατολικό τμήμα της Βιέννης. Στις περιοχές Floridsdorf και Donaustadt προβλέπονται μαζί περισσότερες από 4.300 νέες κατοικίες, χάρη στη διαθεσιμότητα μεγάλων εκτάσεων και στην ανάπτυξη νέων συνοικιών.
Για τις εσωτερικές συνοικίες η εκτίμηση φτάνει τις 1.450 κατοικίες, με σημαντικό έργο την ανάπτυξη Village im Dritten. Στα νοτιοανατολικά αναμένονται περίπου 830 ολοκληρώσεις το 2026 και 2.100 το 2027. Στην περιοχή Nordwestbahnhof σχεδιάζονται συνολικά περίπου 6.500 κατοικίες έως το 2035.
Μια πρόσθετη διέξοδος είναι η μετατροπή παλαιότερων γραφείων σε κατοικίες. Η CBRE αναφέρει κτίρια στις Herbststraße, Reschgasse και Hietzinger Kai, τα οποία έχουν ήδη αγοραστεί από κατασκευαστές και βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια σχεδιασμού ή ανάπτυξης.
Η πληθυσμιακή αύξηση ενισχύει την πρόκληση: στις αρχές του 2026 η Βιέννη αριθμούσε περίπου 2,04 εκατομμύρια κατοίκους, δηλαδή 12.600 περισσότερους από έναν χρόνο νωρίτερα, σύμφωνα με τη Statistik Austria. Η επίδραση των προβλεπόμενων αυξήσεων σε κάθε ενοικιαστή θα εξαρτηθεί από το είδος της κατοικίας, την περιοχή και τους όρους της συγκεκριμένης σύμβασης.
Πηγές πληροφοριών: CBRE, Statistik Austria.
