Βαυαρία – Ένα ραγδαία μεταβαλλόμενο τοπίο διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων της Γερμανίας, με τα περίχωρα της βαυαρικής πρωτεύουσας να αναδεικνύονται στους απόλυτους πρωταγωνιστές της επενδυτικής δυναμικής για την επόμενη δεκαετία. Σύμφωνα με μια εκτενή ανάλυση που διεξήγαγε το Ινστιτούτο της Γερμανικής Οικονομίας (Institut der deutschen Wirtschaft) για λογαριασμό της Ομοσπονδιακής Ένωσης των τραπεζών Volksbanken και Raiffeisenbanken, καταγράφεται μια ξεκάθαρη διαχωριστική γραμμή ανάμεσα στις περιοχές που ακμάζουν και σε εκείνες που βιώνουν σοβαρή απαξίωση.
Ενώ σε ορισμένα τμήματα της χώρας οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να δουν την αξία των περιουσιών τους να συρρικνώνεται σχεδόν κατά το ένα πέμπτο μέχρι το έτος 2035, ο νότος της χώρας παρουσιάζει μια εντελώς διαφορετική και εξαιρετικά προσοδοφόρα εικόνα. Η μελέτη εξέτασε ενδελεχώς τα δεδομένα και για τις 400 διοικητικές περιφέρειες της ομοσπονδιακής δημοκρατίας, συνυπολογίζοντας δημογραφικούς δείκτες, εισοδηματικά κριτήρια και την κατάσταση που επικρατεί στην τοπική αγορά εργασίας.
Η επενδυτική έκρηξη στους δήμους γύρω από το Μόναχο
Η περιοχή που περιβάλλει το Μόναχο καταγράφει τη μεγαλύτερη δυναμική, ξεπερνώντας μάλιστα σε ρυθμούς ανάπτυξης τον ίδιο τον κεντρικό αστικό ιστό της πόλης. Οι ειδικοί υπολογίζουν ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε αυτές τις ζώνες θα απολαύσουν σημαντικές υπεραξίες τα επόμενα χρόνια, μετατρέποντας τις κατοικίες τους σε εξαιρετικά ασφαλή καταφύγια κεφαλαίου.
Ειδικότερα, περιφέρειες όπως το Miesbach, το Ebersberg, το Garmisch-Partenkirchen και το Freising αναμένεται να καταγράψουν σταθερή ετήσια αύξηση της τάξης του δύο τοις εκατό ή και περισσότερο, επιβεβαιώνοντας την υψηλή ζήτηση για στέγαση εκτός του κλεινού άστεως. Αυτή η τάση δεν περιορίζεται αποκλειστικά στα προάστια του Μονάχου, αλλά επεκτείνεται και σε άλλες ευημερούσες γεωγραφικές ενότητες του γερμανικού νότου.
Ακόμη και πιο αγροτικές ή απομακρυσμένες περιοχές εντός της Βαυαρίας, καθώς και στο γειτονικό κρατίδιο της Βάδης-Βυρτεμβέργης, προβλέπεται να δουν την αξία της γης και των κτισμάτων τους να ακολουθεί έντονα ανοδική πορεία. Η έρευνα καταδεικνύει ότι ο καθοριστικός παράγοντας για αυτή την επιτυχία δεν είναι απαραίτητα ο αστικός χαρακτήρας μιας περιοχής, αλλά η οικονομική της κεντρικότητα, καθώς οι δήμοι που διαθέτουν άμεση και εύκολη πρόσβαση σε ισχυρές αγορές εργασίας πλεονεκτούν ξεκάθαρα.
Ο κίνδυνος της απαξίωσης στις βιομηχανικές και ανατολικές ζώνες
Στον αντίποδα αυτής της άνθησης, μια σειρά από περιοχές αντιμετωπίζουν ένα ζοφερό μέλλον όσον αφορά την αγορά ακινήτων, εξαιτίας του συνδυασμού της πληθυσμιακής συρρίκνωσης και της εργασιακής ανασφάλειας.
Τεράστιες εκτάσεις στην ανατολική Γερμανία, μακριά από τα μεγάλα αστικά κέντρα, καθώς και το κρατίδιο του Σάαρλαντ, αγροτικές ζώνες στη Ρηνανία-Παλατινάτο και η ευρύτερη βιομηχανική περιοχή του Ruhrgebiet, κατατάσσονται στους μεγάλους χαμένους της επερχόμενης δεκαετίας. Σε συγκεκριμένες περιφέρειες, όπως το Erzgebirgskreis, το Vulkaneifel και το Kronach, η αξία των ιδιοκτησιών ενδέχεται να κατακρημνιστεί έως και κατά είκοσι τοις εκατό μέχρι το 2035, δημιουργώντας σοβαρούς τριγμούς στις τοπικές οικονομίες.
Η κατάσταση περιπλέκεται περαιτέρω για περιοχές που εξαρτώνται άμεσα από τη βαριά βιομηχανία και ειδικότερα από τον τομέα της αυτοκινητοβιομηχανίας ή της παραγωγής ενέργειας, όπως για παράδειγμα το Zwickau.
Η αναγκαία αλλά δαπανηρή μετάβαση προς την κλιματική ουδετερότητα και τις πράσινες μορφές παραγωγής αναμένεται να κοστίσει θέσεις εργασίας σε βραχυπρόθεσμο επίπεδο, περιορίζοντας δραστικά τις δυνατότητες δανεισμού των νοικοκυριών. Αυτή η εξέλιξη, σύμφωνα με την ανάλυση των ερευνητών, θα μειώσει αναπόφευκτα την τοπική αγοραστική δύναμη, συμπαρασύροντας προς τα κάτω και τη ζήτηση για κατοικίες, παρά τις όποιες μακροπρόθεσμες ευκαιρίες μπορεί να προκύψουν από τον βιομηχανικό μετασχηματισμό.
Η πορεία των μητροπόλεων και η εικόνα στη δυτική χώρα
Παράλληλα με την ισχυρή απόδοση του βαυαρικού νότου, θετικά πρόσημα καταγράφονται και στις μεγάλες μητροπολιτικές ζώνες της βόρειας και κεντρικής Γερμανίας, οι οποίες συνεχίζουν να λειτουργούν ως μαγνήτες κεφαλαίων.
Το Αμβούργο, το Βερολίνο και η Φρανκφούρτη, μαζί με τις άμεσα συνδεδεμένες περιαστικές τους ζώνες, διατηρούν την ελκυστικότητά τους προσελκύοντας νέους κατοίκους και διατηρώντας τις τιμές των οικιστικών ακινήτων σε σταθερά ανοδική τροχιά. Η συγκέντρωση υπηρεσιών υψηλού επιπέδου, υποδομών και αμέτρητων ευκαιριών καριέρας καθιστά αυτές τις πόλεις αδιαμφισβήτητους πόλους έλξης για μακροχρόνιες επενδύσεις στον τομέα του real estate.
Αντίθετα, η εικόνα στο πολυπληθέστερο κρατίδιο της χώρας, τη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, παραμένει εξαιρετικά υποτονική, με ελάχιστες εξαιρέσεις που να διαφοροποιούνται από τον γενικό κανόνα της στασιμότητας. Η Κολωνία αποτελεί ουσιαστικά τη μοναδική μεγάλη πόλη της ευρύτερης περιοχής για την οποία οι αναλυτές προβλέπουν μια ουσιαστική και ξεκάθαρη αύξηση των τιμών των ακινήτων τα επόμενα χρόνια. Το γεγονός αυτό υπογραμμίζει την εντεινόμενη ανισότητα στον κτηματομεσιτικό χάρτη της Γερμανίας, όπου γειτονικές περιοχές μπορούν να παρουσιάζουν εντελώς αποκλίνουσες προοπτικές, διευρύνοντας το χάσμα μεταξύ των ευνοημένων αστικών ιστών και της παρακμάζουσας περιφέρειας.
Οι κατευθυντήριες γραμμές για την επερχόμενη στεγαστική στρατηγική
Απέναντι σε αυτά τα εντελώς διαφορετικά δεδομένα, οι εκπρόσωποι και οι αναλυτές του ινστιτούτου κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για την ανάγκη μιας ριζικά διαφορετικής προσέγγισης από την πλευρά των αρμόδιων υπουργείων.
Ο ειδικός σε θέματα ακινήτων, Pekka Sagner, μέσα από την τοποθέτησή του στην έκθεση, εστιάζει στην επιτακτική ανάγκη για στοχευμένη και περιφερειακά προσαρμοσμένη εφαρμογή της στεγαστικής πολιτικής.
Όπως επισημαίνεται από τον ειδικό, οι περιοχές που πλήττονται από οικονομική στασιμότητα κινδυνεύουν με πλήρη κατάρρευση της αγοράς κατοικίας, καθώς η απουσία επενδυτικού κινήτρου αποτρέπει κάθε προσπάθεια ιδιωτικής ανάπτυξης. Στις δομικά αδύναμες ζώνες, τονίζεται πως η προτεραιότητα του κράτους θα πρέπει να δοθεί αποκλειστικά στη συντήρηση, την ενεργειακή αναβάθμιση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος και τη σταθεροποίηση της τοπικής κοινότητας.
Στον αντίποδα, για τα μεγάλα αστικά κέντρα και τις αναπτυσσόμενες περιοχές όπου η ζήτηση χτυπάει κόκκινο, η ανάλυση καθιστά σαφές πως η ταχεία ανέγερση νέων κτιρίων αποτελεί το απόλυτο ζητούμενο. Χωρίς την άμεση και μαζική προσφορά νέων κατοικιών σε αυτές τις ζώνες, η πίεση στις τιμές θα συνεχίσει να αυξάνεται δραματικά, δημιουργώντας ασφυξία στα νοικοκυριά και καθιστώντας τη στέγαση απρόσιτη για μεγάλο τμήμα του πληθυσμού.
