Γερμανία – Στο 4,5% έχουν φτάσει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων με δεκαετή σταθερή περίοδο, επίπεδο που είχε να εμφανιστεί από το 2009. Η αύξηση επιβαρύνει όσους σχεδιάζουν αγορά κατοικίας, αλλά και ιδιοκτήτες που πρέπει να αναχρηματοδοτήσουν παλαιότερα δάνεια: σε συγκεκριμένο υπολογιστικό παράδειγμα, η μηνιαία δόση ανεβαίνει κατά 442 ευρώ.
Τα σημαντικότερα σε μία ματιά
- Η Interhyp τοποθετεί το επιτόκιο δεκαετούς στεγαστικού κοντά στο 4,5%, από 3,9% τον Μάιο.
- Για νέο δάνειο 300.000 ευρώ, η ενδεικτική δόση αυξάνεται κατά 150 ευρώ τον μήνα.
- Σε υπόδειγμα αναχρηματοδότησης της Verivox, η δόση ανεβαίνει από 982 σε 1.424 ευρώ.
Ακριβότερη η αγορά κατοικίας με νέο στεγαστικό
Η μεταβολή κατά 0,6 ποσοστιαίες μονάδες μέσα σε περίπου μισό χρόνο αποτυπώνεται αμέσως στη μηνιαία επιβάρυνση των νέων δανειοληπτών. Για χρηματοδότηση 300.000 ευρώ, με αρχική αποπληρωμή κεφαλαίου 2% τον χρόνο, επιτόκιο 3,9% αντιστοιχούσε σε μηνιαία δόση 1.475 ευρώ. Με το επιτόκιο στο 4,5%, η αντίστοιχη δόση διαμορφώνεται στα 1.625 ευρώ.
Η διαφορά φτάνει τα 1.800 ευρώ τον χρόνο, χωρίς να έχει αλλάξει το ποσό του δανείου ή το αρχικό ποσοστό αποπληρωμής. Σε χρηματοδότηση 400.000 ευρώ, η ίδια αύξηση επιτοκίου ανεβάζει τη μηνιαία καταβολή κατά 200 ευρώ. Πρόκειται για υπολογιστικά παραδείγματα που δείχνουν πώς ακόμη και μια σχετικά περιορισμένη μεταβολή του επιτοκίου επηρεάζει τον οικογενειακό προϋπολογισμό.
Το μεγαλύτερο βάρος για όσους ανανεώνουν παλιά δάνεια
Ιδιαίτερα μεγάλη είναι η διαφορά για ιδιοκτήτες που είχαν εξασφαλίσει χρηματοδότηση πριν από μία δεκαετία, όταν τα επιτόκια μπορούσαν να βρίσκονται λίγο πάνω από το 1%. Με τη λήξη της περιόδου σταθερού επιτοκίου, το ανεξόφλητο υπόλοιπο πρέπει να χρηματοδοτηθεί εκ νέου με τους σημερινούς όρους.
Στο υπόδειγμα που συνέταξε η Verivox, αγοραστής είχε λάβει το 2016 στεγαστικό δάνειο 340.000 ευρώ με επιτόκιο 1,14% και μηνιαία δόση 982 ευρώ. Δέκα χρόνια αργότερα, το υπόλοιπο ανέρχεται σε περίπου 256.000 ευρώ. Αν αναχρηματοδοτηθεί με επιτόκιο 4,5%, διατηρώντας την ίδια συνολική διάρκεια αποπληρωμής, η νέα δόση φτάνει τα 1.424 ευρώ.
Έτσι προκύπτει πρόσθετη μηνιαία επιβάρυνση 442 ευρώ, δηλαδή περίπου 5.300 ευρώ σε ετήσια βάση. Το ποσό δεν αποτελεί ενιαία αύξηση για όλους τους ιδιοκτήτες: εξαρτάται από το ανεξόφλητο κεφάλαιο, το παλαιό επιτόκιο και τους όρους της νέας σύμβασης.
Ενεργειακές τιμές, πληθωρισμός και επιτόκια
Πίσω από την άνοδο των στεγαστικών επιτοκίων βρίσκονται κυρίως οι ανησυχίες για τον πληθωρισμό που συνδέονται με τη σύγκρουση στο Ιράν. Οι υψηλότερες ενεργειακές τιμές ασκούν ανοδική πίεση στο γενικό επίπεδο τιμών, ενώ η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει ήδη αυξήσει δύο φορές τα βασικά της επιτόκια μέσα στο 2026.
Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο αναμένει τουλάχιστον μία ακόμη αύξηση κατά 0,25 ποσοστιαίες μονάδες πριν από το τέλος του έτους. Για τα στεγαστικά δάνεια, ωστόσο, κρίσιμος παράγοντας δεν είναι μόνο τα επιτόκια της κεντρικής τράπεζας, καθώς το κόστος δεκαετούς χρηματοδότησης επηρεάζεται πρωτίστως από τα μακροπρόθεσμα επιτόκια στις κεφαλαιαγορές.
Οι επιλογές που περιορίζουν τη μηνιαία επιβάρυνση
Η σύγκριση τραπεζικών προσφορών αποκτά ιδιαίτερη σημασία όταν το ποσό που απομένει προς αποπληρωμή είναι υψηλό. Στο ίδιο παράδειγμα της Verivox, για υπόλοιπο περίπου 256.000 ευρώ, επιτόκιο 4% αντί 4,5% μειώνει τη νέα μηνιαία δόση από 1.424 σε 1.353 ευρώ. Σύμφωνα με τον υπολογισμό, η διαφορά στους τόκους σε ορίζοντα δεκαετίας πλησιάζει τα 12.000 ευρώ.
Περιθώριο εξοικονόμησης υπάρχει και στην τιμή αγοράς. Αν μια κατοικία που προσφέρεται για 400.000 ευρώ πωληθεί με έκπτωση 5%, το τίμημα μειώνεται κατά 20.000 ευρώ. Εφόσον ο αγοραστής χρειάζεται αντίστοιχα μικρότερο δάνειο, με επιτόκιο 4,5% και αρχική αποπληρωμή 2%, η μηνιαία δόση υποχωρεί κατά λίγο περισσότερο από 108 ευρώ.
Για όσους πλησιάζουν στη λήξη του σταθερού επιτοκίου, η πρακτική συμβουλή είναι να ζητήσουν εγκαίρως περισσότερες προσφορές και να μη θεωρήσουν αυτονόητα συμφέρουσα την ανανέωση από την ίδια τράπεζα. Ο διευθύνων σύμβουλος της Verivox, Oliver Maier, επισημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες που θα χρειαστούν σύντομα νέα χρηματοδότηση αντιμετωπίζουν απότομη αύξηση του κόστους. Η αλλαγή τράπεζας μπορεί να προσφέρει ευνοϊκότερους όρους, μεταξύ άλλων όταν η αξία του ακινήτου έχει στο μεταξύ αυξηθεί. Κατά τον ίδιο, ακόμη και μισή ποσοστιαία μονάδα χαμηλότερο επιτόκιο μπορεί να οδηγήσει σε εξοικονόμηση πενταψήφιου ποσού για μεγάλο υπόλοιπο δανείου.
