Γερμανία – Περίπου οι μισές εκκαθαρίσεις λειτουργικών δαπανών κατοικίας (Betriebskostenabrechnung) δεν είναι σωστές, σύμφωνα με εκτίμηση της Γερμανικής Ένωσης Ενοικιαστών (Deutscher Mieterbund). Για όσους νοικιάζουν σπίτι, αυτό σημαίνει ότι αξίζει να ελέγχουν προσεκτικά τόσο τις χρεώσεις όσο και τις προθεσμίες, πριν καταβάλουν οποιοδήποτε επιπλέον ποσό.
Θέρμανση, νερό, αποκομιδή απορριμμάτων, φόρος ακίνητης περιουσίας και συντήρηση κήπων προστίθενται στο μηνιαίο κόστος στέγασης. Η τελική εκκαθάριση μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετη πληρωμή ή επιστροφή χρημάτων, ενώ τα λάθη ενδέχεται να επηρεάσουν και το ύψος των μελλοντικών μηνιαίων προκαταβολών.
Η κρίσιμη προθεσμία για τις εκκαθαρίσεις του 2025
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να παραδώσει την εκκαθάριση το αργότερο μέσα σε δώδεκα μήνες από το τέλος της περιόδου που αφορά. Όταν η περίοδος συμπίπτει με το ημερολογιακό έτος, η εκκαθάριση για το 2025 πρέπει να έχει φτάσει στον ενοικιαστή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Αν παραδοθεί αργότερα, ο ιδιοκτήτης κατά κανόνα χάνει το δικαίωμα να απαιτήσει πρόσθετη πληρωμή, διευκρινίζει ο δικηγόρος Dennis Rehfeld, της ομάδας δικαίου μισθώσεων και ακινήτων του Γερμανικού Συνδέσμου Δικηγόρων (Deutscher Anwaltverein). Εξαίρεση υπάρχει όταν η καθυστέρηση δεν οφείλεται στον ίδιο, όπως αν έλαβε εκπρόθεσμα στοιχεία από πάροχο ενέργειας.
Η καθυστέρηση δεν στερεί από τον ενοικιαστή ενδεχόμενη επιστροφή χρημάτων. Αν ο ιδιοκτήτης δεν προχωρήσει καθόλου σε εκκαθάριση των προκαταβολών, μπορεί να προκύψει ακόμη και αξίωση επιστροφής τους, σύμφωνα με τον Rehfeld.
Επισκευές, διαχείριση και άλλες χρεώσεις που δεν μετακυλίονται
Βασική διάκριση είναι αν μια δαπάνη αφορά τακτική λειτουργία ή μεμονωμένη επισκευή. Η περιοδική συντήρηση του ανελκυστήρα μπορεί να επιμεριστεί στους ενοικιαστές, όχι όμως το κόστος επισκευής του. Το ίδιο ισχύει για τον επιστάτη: οι συνηθισμένες υπηρεσίες του μπορούν να συμπεριληφθούν στις λειτουργικές δαπάνες, όχι όμως οι επισκευαστικές εργασίες που εκτελεί.
Τραπεζικά και διαχειριστικά έξοδα που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη δεν αποτελούν επιτρεπτές χρεώσεις προς τους ενοικιαστές. Επιπλέον, σύμφωνα με τη Britta Beate Schön, συντάκτρια του συμβουλευτικού ιστότοπου Finanztip, μπορούν να επιμεριστούν μόνο οι κατηγορίες δαπανών που προβλέπονται στη σύμβαση μίσθωσης. Ως παράδειγμα αναφέρει την αφαίρεση γκράφιτι όταν εμφανίζεται ξαφνικά ως νέα χρέωση χωρίς αντίστοιχη πρόβλεψη.
Τα τυπικά λάθη και ο έλεγχος των παραστατικών
Μια εκκαθάριση μπορεί να είναι συνολικά τυπικά ελαττωματική αν λείπουν τα συνολικά ποσά ανά κατηγορία, δεν αναφέρεται ή δεν γίνεται κατανοητός ο τρόπος κατανομής των δαπανών ή δεν εμφανίζονται καθόλου οι προκαταβολές του ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης έχει κατ’ αρχήν δυνατότητα διόρθωσης, όμως αν η διορθωμένη εκκαθάριση φτάσει μετά τη νόμιμη προθεσμία, μια πρόσθετη απαίτηση δεν είναι κατά κανόνα πληρωτέα.
Άλλα σφάλματα αφορούν μόνο συγκεκριμένη χρέωση. Η αόριστη κατηγορία «Hausstrom» μπορεί να δημιουργεί πρόβλημα, καθώς στους ενοικιαστές επιμερίζεται το ρεύμα για τον φωτισμό και όχι κάθε κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας του κτιρίου. Η Schön επισημαίνει επίσης ότι έξοδα καπνοδοχοκαθαριστή, ελέγχου ανιχνευτών καπνού και επιθεώρησης εγκατάστασης καύσης πρέπει να εμφανίζονται χωριστά και όχι ως μία ενιαία εγγραφή. Το πρόβλημα σε μια επιμέρους θέση δεν ακυρώνει αυτομάτως ολόκληρη την εκκαθάριση.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι χρεώσεις που αυξήθηκαν πολύ σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, αλλά και το αν έχουν αφαιρεθεί σωστά όλες οι προκαταβολές. Για ποσά που δεν εξηγούνται, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει να δει τα πρωτότυπα παραστατικά. Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιτρέπει την εξέτασή τους, ενώ ο ενοικιαστής μπορεί να τα φωτογραφίσει ή να τα αντιγράψει.
Μείωση 15% στο ζεστό νερό και 3% στη θέρμανση
Όταν το κόστος ζεστού νερού δεν έχει υπολογιστεί βάσει πραγματικής κατανάλωσης, ο ενοικιαστής μπορεί να μειώσει τη σχετική χρέωση κατά 15%, σύμφωνα με τη Schön.
Ξεχωριστή υποχρέωση ισχύει από το 2023 για την κατανομή της επιβάρυνσης διοξειδίου του άνθρακα (CO2), βάσει του νόμου CO2KostAufG. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να αναλαμβάνει το μέρος που του αναλογεί από το κόστος CO2 για θέρμανση και ζεστό νερό και να εμφανίζει στην εκκαθάριση θέρμανσης τη βάση υπολογισμού του επιμερισμού. Αν αυτή η πληροφορία λείπει, ο ενοικιαστής μπορεί να μειώσει κατά 3% το ποσό των δαπανών θέρμανσης που του αναλογεί.
Ένας χρόνος για αντιρρήσεις, αλλά όχι για αδράνεια
Από τη στιγμή που παραλαμβάνει την εκκαθάριση, ο ενοικιαστής έχει δώδεκα μήνες για να ελέγξει τα στοιχεία και να διατυπώσει αντιρρήσεις ζητώντας διορθώσεις. Ο Rehfeld συνιστά να κινηθεί έγκαιρα και, εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία με τον ιδιοκτήτη, να εξετάσει την προσφυγή στη δικαιοσύνη πριν λήξει η προθεσμία.
Η απλή αγνόηση μιας πρόσθετης απαίτησης ενέχει κινδύνους: μπορεί να προκύψει υπερημερία, τόκοι και δικαστική διεκδίκηση. Η Schön προειδοποιεί ότι, όταν το ποσό υπερβαίνει ένα μηνιαίο μίσθωμα, μπορεί ακόμη και να τεθεί ζήτημα τακτικής καταγγελίας της μίσθωσης. Μία δυνατότητα που αναφέρουν οι ειδικοί είναι η καταβολή του αμφισβητούμενου ποσού με ρητή επιφύλαξη, παράλληλα με τον έλεγχο και την υποβολή αντιρρήσεων.
