Βέλγιο – Κάθε χρόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα λαμβάνουν το εκκαθαριστικό σημείωμα για τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, γνωστό ως précompte immobilier ή onroerende voorheffing.
Η κατανόηση του τρόπου υπολογισμού του συγκεκριμένου φόρου και των σημαντικών αποκλίσεων που καταγράφονται από περιοχή σε περιοχή αποτελεί κρίσιμο στοιχείο για τον οικονομικό προγραμματισμό κάθε νοικοκυριού και επενδυτή.
Τα σημαντικότερα με μια ματιά
- Βάση υπολογισμού αποτελεί το τιμαριθμοποιημένο κτηματολογικό εισόδημα με συντελεστή 2,3 για το 2026.
- Διαφορετικοί περιφερειακοί και δημοτικοί συντελεστές σε Βρυξέλλες, Βαλονία και Φλάνδρα.
- Υπόχρεος καταβολής είναι ο κάτοχος των εμπράγματων δικαιωμάτων της 1ης Ιανουαρίου.
Ο ρόλος του κτηματολογικού εισοδήματος στον υπολογισμό
Ο φόρος ακίνητης περιουσίας επιβάλλεται ετησίως σε κατοικίες, διαμερίσματα και οικόπεδα, βαρύνοντας καταρχήν όποιον κατέχει την κυριότητα, την επικαρπία ή άλλα εμπράγματα δικαιώματα την 1η Ιανουαρίου του εκάστοτε φορολογικού έτους. Όπως επισημαίνουν αναλυτές της αγοράς ακινήτων από το ULB, αφετηρία για τον καθορισμό του ποσού αποτελεί το λεγόμενο κτηματολογικό εισόδημα, το οποίο συνιστά ένα θεωρητικό, πλασματικό καθαρό ενοίκιο που ορίζεται από τις ομοσπονδιακές αρχές.
Η βασική αυτή αξία αντιστοιχεί στα επίπεδα τιμών του Ιανουαρίου του 1975 και αναπροσαρμόζεται ετησίως μέσω ενός δείκτη τιμαριθμοποίησης. Για το 2026, ο σχετικός συντελεστής διαμορφώθηκε στο 2,3, γεγονός που σημαίνει ότι η ιστορική βάση πολλαπλασιάζεται με αυτή την τιμή πριν εφαρμοστούν οι φορολογικοί συντελεστές. Το σύστημα αυτό δημιουργεί συχνά στρεβλώσεις, καθώς γειτονιές που ήταν οικονομικές τη δεκαετία του 1970 έχουν πλέον αναβαθμιστεί ραγδαία, με αποτέλεσμα όμορα ακίνητα να έχουν δυσανάλογη φορολογική επιβάρυνση.
Οι περιφερειακές διαφορές και οι δημοτικές προσαυξήσεις
Η διαχείριση και η είσπραξη του φόρου υπάγονται στις περιφέρειες, οι οποίες εφαρμόζουν ξεχωριστούς κανόνες και κλίμακες. Στη Φλάνδρα η διαδικασία εκτελείται υπό την ονομασία onroerende voorheffing με βασικό περιφερειακό συντελεστή 3,97%. Στη Βαλονία η αρμοδιότητα ανήκει στην υπηρεσία SPW Finances και στις Βρυξέλλες στη Brussels Fiscality, όπου ο βασικός περιφερειακός συντελεστής ορίζεται στο 1,25% επί του τιμαριθμοποιημένου κτηματολογικού εισοδήματος.
Τα τελικά έσοδα δεν παραμένουν αποκλειστικά στις περιφερειακές διοικήσεις, αλλά κατανέμονται στους δήμους και στις επαρχίες μέσω πρόσθετων τοπικών εισφορών. Στην περιφέρεια των Βρυξελλών επιβάλλονται επιπλέον 989 πρόσθετα εκατοστά σε επίπεδο αστικού συγκροτήματος, ενώ κάθε δήμος ψηφίζει αυτόνομα τα δικά του ποσοστά. Στη Βαλονία, όπου το 2022 συγκεντρώθηκαν περίπου 1,8 δισεκατομμύρια ευρώ, το 59% κατευθύνθηκε στους δήμους και το 38,5% στις επαρχίες, αποτελώντας ζωτική πηγή τοπικών εσόδων.
Οι λόγοι αναπροσαρμογής του τελικού ποσού
Το τελικό ποσό του εκκαθαριστικού μπορεί να μεταβληθεί από έτος σε έτος εξαιτίας της ετήσιας αναπροσαρμογής του δείκτη τιμαριθμοποίησης. Για το τρέχον έτος, η αύξηση του συντελεστή αντιπροσωπεύει άνοδο κατά 2,47% σε σχέση με το προηγούμενο έτος στην περιοχή των Βρυξελλών. Παράλληλα, οι ετήσιες ψηφοφορίες των δημοτικών συμβουλίων για την αύξηση ή τη μείωση των τοπικών συντελεστών επηρεάζουν άμεσα το τελικό κόστος για τους κατοίκους.
Σημαντικές μεταβολές προκύπτουν επίσης όταν πραγματοποιούνται οικοδομικές εργασίες ή αναδιαρρυθμίσεις σε ένα κτίσμα. Επεκτάσεις χώρων, προσθήκες δωματίων ή αλλαγές στη διαρρύθμιση ενός διαμερίσματος υποχρεώνουν τον ιδιοκτήτη σε σχετική δήλωση προς τη διοίκηση, η οποία οδηγεί σε αναθεώρηση και αύξηση του κτηματολογικού εισοδήματος, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου δεν απαιτείται έκδοση πολεοδομικής άδειας.
Υποχρεώσεις πληρωμής, μεταβιβάσεις και εκπτώσεις
Σε περιπτώσεις αγοραπωλησίας, η νομική ευθύνη για την καταβολή του φόρου ολόκληρου του έτους ανήκει στον ιδιοκτήτη της 1ης Ιανουαρίου, αν και είθισται στην πράξη το ποσό να επιμερίζεται αναλογικά μεταξύ αγοραστή και πωλητή μέσω του συμβολαίου. Στις μισθώσεις κατοικιών ο φόρος βαρύνει αποκλειστικά τον εκμισθωτή και απαγορεύεται η μετακύλισή του στον ενοικιαστή, αντίθετα με τις επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις όπου επιτρέπεται διαφορετική συμφωνία.
Το φορολογικό πλαίσιο προβλέπει στοχευμένες ελαφρύνσεις και απαλλαγές ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση, την ύπαρξη αναπηρίας ή τη χρήση του ακινήτου. Στην περιφέρεια των Βρυξελλών χορηγείται το επίδομα BE HOME ύψους 164 ευρώ για τους δικαιούχους ιδιοκτήτες, το οποίο αφαιρείται αυτόματα από τον φόρο, ενώ πλήρης απαλλαγή προβλέπεται για κατοικίες που διατίθενται μέσω αναγνωρισμένων οργανισμών κοινωνικής στέγασης.
