Ολλανδία – Η διεκδίκηση της εγγύησης ενοικίου (waarborgsom) αποτελεί συχνά πηγή άγχους για τους αλλοδαπούς ενοικιαστές που δεν γνωρίζουν το τοπικό νομικό πλαίσιο.
Ενώ η διαδικασία θα έπρεπε να ολοκληρώνεται ομαλά μετά τη λήξη του συμβολαίου, τα προσχήματα για την παρακράτηση χρημάτων από τους ιδιοκτήτες απαιτούν γνώση των νομικών δικαιωμάτων και σωστή τεκμηρίωση από την πρώτη ημέρα της μίσθωσης.
Τα σημαντικότερα με μια ματιά
- Το ύψος της εγγύησης ισούται συνήθως με ένα ενοίκιο, ωστόσο τα ολλανδικά δικαστήρια δέχονται ποσά έως τριών μηνών.
- Οι ενοικιαστές δεν χρεώνονται για τη φυσιολογική φθορά του ακινήτου, παρά μόνο για ζημιές από αμέλεια ή κακή χρήση.
- Η προειδοποιητική επιστολή πρέπει να δίνει προθεσμία πέντε εργάσιμων ημερών για την επιστροφή των χρημάτων.
Το ύψος της εγγύησης και οι επιτρεπτές κρατήσεις
Η καταβολή της εγγύησης πραγματοποιείται κατά κανόνα πριν από τη μετακόμιση και υπολογίζεται αποκλειστικά επί του βασικού ενοικίου, χωρίς να συνυπολογίζονται τα πάγια έξοδα κοινοχρήστων. Αν και στην ολλανδική αγορά ακινήτων το σύνηθες ποσό αντιστοιχεί σε ένα μηνιαίο μίσθωμα, δεν υφίσταται αυστηρό νομικό όριο. Στο παρελθόν, τα ολλανδικά δικαστήρια έχουν κρίνει αποδεκτές εγγυήσεις που φτάνουν έως και τα τρία ενοίκια. Εφόσον το ακίνητο παραδοθεί στην αρχική του κατάσταση χωρίς αλλοιώσεις, το ποσό πρέπει να επιστραφεί στο ακέραιο.
Ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να παρακρατήσει χρήματα μόνο για συγκεκριμένες και πλήρως αιτιολογημένες βλάβες. Επιτρεπτές κρατήσεις θεωρούνται οι ζημιές από κατοικίδια, τα σπασμένα είδη υγιεινής, οι μεγάλες τρύπες στους τοίχους, η κατεστραμμένη οικοσκευή λόγω αμέλειας και η ελλιπής καθαριότητα, όπως η υπερβολική μούχλα στο μπάνιο ή οι βρόμικοι φούρνοι. Επιπλέον, εφόσον έχει συμφωνηθεί γραπτώς κατά την έναρξη του συμβολαίου, μπορεί να αφαιρεθεί ποσό έναντι τυχόν απλήρωτων ενοικίων.
Τι ορίζεται ως φυσιολογική φθορά
Η φυσιολογική φθορά που προκύπτει από την καθημερινή χρήση του ακινήτου βαρύνει αποκλειστικά τον εκμισθωτή και δεν δικαιολογεί οικονομικές κρατήσεις. Σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται το ξεθώριασμα της μπογιάς ή της ταπετσαρίας από το ηλιακό φως, η φυσική αλλοίωση των χαλιών, τα επιφανειακά σημάδια από την τοποθέτηση επίπλων και οι βλάβες στις υδραυλικές εγκαταστάσεις που προκύπτουν από συνήθη χρήση. Επίσης, δεν επιτρέπεται χρέωση για απλή σκόνη ή καμένες λάμπες.
Ο ενοικιαστής φέρει την ευθύνη αποκλειστικά για φθηνές εργασίες συντήρησης, όπως το απλό βάψιμο των εσωτερικών τοίχων εφόσον απαιτείται. Αντιθέτως, οι δαπανηρές επισκευές στο σύστημα θέρμανσης ή στις κεντρικές σωληνώσεις του κτιρίου καλύπτονται υποχρεωτικά από τον ιδιοκτήτη, εκτός εάν μπορέσει να αποδείξει με αδιάσειστα στοιχεία την άμεση υπαιτιότητα του ενοικιαστή για τη βλάβη.
Η σημασία των τριών επιθεωρήσεων
Η διασφάλιση των χρημάτων ξεκινά απαρέγκλιτα με την πρώτη επιθεώρηση, κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Ενοικιαστής και ιδιοκτήτης οφείλουν να καταγράψουν λεπτομερώς την κατάσταση του χώρου και της επίπλωσης σε μια επίσημη λίστα ελέγχου (opnamestaat). Η σχολαστική φωτογράφιση κάθε λεπτομέρειας αποτελεί το ισχυρότερο αποδεικτικό στοιχείο σε περίπτωση μελλοντικής διαφωνίας. Τονίζεται εμφατικά ότι ο ιδιοκτήτης απαγορεύεται να εισέλθει στο ακίνητο για οποιονδήποτε έλεγχο χωρίς την άδεια και την αυτοπρόσωπη παρουσία του ενοικιαστή.
Περίπου δύο εβδομάδες πριν από την οριστική αποχώρηση, λαμβάνει χώρα η απαραίτητη προ-επιθεώρηση. Σε αυτό το κρίσιμο στάδιο, συγκρίνεται η τρέχουσα κατάσταση με την αρχική λίστα και συντάσσεται γραπτή αναφορά απαιτούμενων επισκευών. Ο ενοικιαστής έχει το απόλυτο νομικό δικαίωμα να αποκαταστήσει μόνος του τις καταγεγραμμένες ζημιές μέχρι τη λήξη του συμβολαίου. Ακολουθεί η τελική επιθεώρηση, λίγες ημέρες πριν ή μετά τη μετακόμιση. Ο ιδιοκτήτης ελέγχει αποκλειστικά αν έγιναν οι συμφωνηθείσες επιδιορθώσεις και δεν νομιμοποιείται να προσθέσει νέες απαιτήσεις εκ των υστέρων.
Διαδικασία διεκδίκησης και νομικά μέτρα
Όταν ο ιδιοκτήτης καθυστερεί αδικαιολόγητα την επιστροφή της εγγύησης ή προβάλλει παράλογες απαιτήσεις κατά τον τελικό απολογισμό, το πρώτο νομικό βήμα είναι η αποστολή μιας συστημένης επιστολής (aangetekende brief). Στο αυστηρό κείμενο πρέπει να εξηγείται αναλυτικά η διαφωνία και να δίνεται σαφής προθεσμία πέντε εργάσιμων ημερών για την πλήρη επιστροφή των οφειλόμενων χρημάτων, αναφέροντας ξεκάθαρα την πρόθεση προσφυγής στη δικαιοσύνη.
Εάν η προειδοποιητική επιστολή αγνοηθεί παντελώς, η αναζήτηση νομικής συνδρομής καθίσταται αναπόφευκτη. Αξιοποιώντας το φωτογραφικό υλικό από την πρώτη ημέρα της μίσθωσης, οι ενοικιαστές μπορούν να αντικρούσουν πλήρως τις αβάσιμες αξιώσεις. Συχνά, μια επίσημη εξώδικη όχληση από δικηγορικό γραφείο αρκεί για να υποχωρήσει ο ιδιοκτήτης, προκειμένου να αποφύγει την κλιμάκωση. Παράλληλα, οι ενοικιαστές οφείλουν να γνωρίζουν εξαρχής ότι η επιβολή μεσιτικής αμοιβής ίσης με ένα ενοίκιο (agency fee) είναι απολύτως παράνομη, καθώς το συγκεκριμένο κόστος βαραίνει αποκλειστικά τον εκμισθωτή.
