Γερμανία – Στοιχεία που προκαλούν προβληματισμό για την κατάσταση στην γερμανική αγορά ακινήτων έρχονται στο φως, αποκαλύπτοντας πως η πλειονότητα των μισθωμάτων στις μεγάλες πόλεις υπερβαίνει τα νομίμως επιτρεπτά όρια. Η στεγαστική κρίση, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα, έχει λάβει διαστάσεις που απειλούν πλέον την κοινωνική συνοχή αλλά και τη λειτουργικότητα των ίδιων των πόλεων. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του Μονάχου, όπου καταγράφονται τα υψηλότερα «κρύα» ενοίκια (χωρίς τα κοινόχρηστα) στη χώρα. Το πρόβλημα έχει διογκωθεί σε τέτοιο βαθμό που, σύμφωνα με τον Δήμαρχο Dieter Reiter, η δημοτική αρχή δυσκολεύεται να βρει προσωπικό για τη λειτουργία της πόλης, εάν δεν προσφέρει παράλληλα και στέγη στους εργαζόμενους.
Αποκαλυπτικά δεδομένα από 250.000 νοικοκυριά
Νέα δεδομένα που προκύπτουν από την πρωτοβουλία του κόμματος της Αριστεράς (Die Linke) δείχνουν το εύρος του προβλήματος. Μέσω της ψηφιακής εφαρμογής «Mietwucher.App», η οποία λειτουργεί σε περίπου 30 πόλεις από τα τέλη του 2024, 250.000 νοικοκυριά έλεγξαν το ύψος του ενοικίου τους. Τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των δεδομένων δείχνουν ότι στις δύο από τις τρεις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες ζητούν ποσά που υπερβαίνουν τα επιτρεπτά όρια.
Παρά το συντριπτικό αυτό ποσοστό, ο αριθμός των επίσημων καταγγελιών παραμένει δυσανάλογα μικρός. Μόλις 8.500 αναφορές ύποπτων περιπτώσεων έχουν προωθηθεί στις αρμόδιες αρχές μέσω της πλατφόρμας. Οι αναλυτές της πρωτοβουλίας εκτιμούν ότι εάν οι αρχές επέβαλλαν τις προβλεπόμενες μειώσεις και επιστροφές χρημάτων μόνο για αυτές τις περιπτώσεις, οι ενοικιαστές θα εξοικονομούσαν συνολικά πάνω από δύο εκατομμύρια ευρώ κάθε μήνα.
Η βουλευτής Caren Lay, αρμόδια για θέματα στεγαστικής πολιτικής του κόμματος Die Linke, τόνισε την ανάγκη μείωσης των παράνομων ενοικίων, κάνοντας λόγο για «μαφία των ενοικίων» που εκμεταλλεύεται την κατάσταση ανάγκης στην οποία βρίσκονται οι πολίτες.
Νομικά κενά και η αδυναμία του «Mietwucher»
Το θεσμικό πλαίσιο φαίνεται να παρουσιάζει σημαντικές δυσλειτουργίες στην πράξη. Ο νόμος περί αισχροκέρδειας στα ενοίκια (Mietwucher) προβλέπει ότι όταν το μίσθωμα υπερβαίνει κατά 20% τη συνήθη τιμή της περιοχής, συνιστά διοικητική παράβαση, ενώ αν η απόκλιση ξεπερνά το 50%, μπορεί να θεωρηθεί ποινικό αδίκημα.
Ωστόσο, ο Γερμανικός Σύνδεσμος Ενοικιαστών (DMB) επισημαίνει ότι η διάταξη αυτή σπάνια εφαρμόζεται. Το βασικό εμπόδιο εντοπίζεται στην υποχρέωση του ενοικιαστή να αποδείξει ότι ο ιδιοκτήτης εκμεταλλεύτηκε τη «δυσχερή θέση» (Zwangslage) του κατά την αναζήτηση στέγης, κάτι που νομικά είναι εξαιρετικά δύσκολο να τεκμηριωθεί. Η πολιτική πρόταση για απάλειψη αυτής της προϋπόθεσης, ώστε να διευκολυνθεί η δίωξη της αισχροκέρδειας, απορρίφθηκε πρόσφατα από την ομοσπονδιακή βουλή.
Τα «παραθυράκια» στο φρένο ενοικίων
Παράλληλα, το μέτρο του «φρένου ενοικίων» (Mietpreisbremse), που ισχύει από το 2015 και ορίζει ότι σε νέα συμβόλαια η τιμή δεν μπορεί να υπερβαίνει κατά 10% τον τοπικό μέσο όρο, δέχεται έντονη κριτική για την αναποτελεσματικότητά του. Το μέτρο δεν έχει καθολική ισχύ, καθώς εφαρμόζεται μόνο σε 410 από τους 11.000 δήμους της Γερμανίας, και αυτό κατόπιν απόφασης των τοπικών κυβερνήσεων.
Επιπλέον, σημαντικές κατηγορίες ακινήτων εξαιρούνται πλήρως από τον κανονισμό. Σε αυτές περιλαμβάνονται κατοικίες που κατασκευάστηκαν μετά τον Οκτώβριο του 2014, διαμερίσματα που ενοικιάζονται πρώτη φορά μετά από ριζική ανακαίνιση, καθώς και τα επιπλωμένα σπίτια. Επίσης, τα συμβόλαια με ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής (Indexmieten) επιτρέπουν νόμιμες αυξήσεις που παρακάμπτουν το πλαφόν.
Ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα είναι η απουσία κεντρικού ελεγκτικού μηχανισμού. Οι ενοικιαστές καλούνται να διεκδικήσουν το δίκιο τους νομικά απέναντι στους ιδιοκτήτες, μια διαδικασία που πολλοί αποφεύγουν, φοβούμενοι τη σύγκρουση σε μια αγορά όπου η εύρεση στέγης είναι ήδη εξαιρετικά δύσκολη.
Ως φωτεινή εξαίρεση αναφέρεται η περίπτωση της Φρανκφούρτης. Η υπηρεσία στέγασης της πόλης έχει ξεκινήσει χιλιάδες διαδικασίες ελέγχου από το 2020, επιτυγχάνοντας ποσοστό επιτυχίας που αγγίζει το 90% και εξασφαλίζοντας επιστροφές χρημάτων ύψους άνω των 330.000 ευρώ.
