Wer in Athen eine neu gebaute Wohnung mit 70 Quadratmetern kaufen will, muss dafür rechnerisch 16 Jahresgehälter aufbringen. In der europäischen Auswertung der Beratungsgesellschaft Deloitte gehört die griechische Hauptstadt damit erneut zu den Städten, in denen Wohneigentum gemessen am Einkommen besonders schwer erschwinglich ist. Athen liegt in diesem Vergleich auf Platz drei, obwohl es gegenüber dem Vorjahr um einen Rang zurückgefallen ist.
Der scheinbare Widerspruch erklärt sich durch die Entwicklung der Einkommen und Kaufpreise: Im Vorjahresvergleich stieg der für den Wohnungskauf benötigte Gegenwert von 15,3 auf 16 Jahresgehälter. Der Quadratmeterpreis einer Neubauwohnung liegt inzwischen bei mehr als 4.300 Euro. Vorgestellt wurden die Zahlen auf der Immobilienkonferenz Prodexpo.
Vlora liegt vor Prag und Athen
An der Spitze der europäischen Rangliste steht mittlerweile die albanische Küstenstadt Vlora. Dort entspricht der Kauf einer neuen Wohnung laut Deloitte etwa 21 Jahresgehältern, obwohl der Quadratmeterpreis mit rund 2.700 Euro deutlich niedriger liegt als in Athen. Die hohe Belastung wird in der Analyse mit dem touristischen Aufschwung und der Nachfrage ausländischer Investoren in Verbindung gebracht.
Auf Rang zwei folgt Prag mit 17 Jahresgehältern, dahinter Athen mit 16. Es schließen sich Košice in der Slowakei und Brünn in Tschechien an. Amsterdam, im Vorjahr noch an der Spitze, steht nun mit 14,77 Jahresgehältern auf Platz sechs. Zuvor waren es dort 16 gewesen. Die Rangfolge zeigt, dass nicht der absolute Immobilienpreis, sondern sein Verhältnis zum lokalen Einkommen entscheidend ist.
Angebotspreise steigen langsamer – Neubau bleibt teuer
Nach Daten des Immobilienportals Spitogatos, die dessen Geschäftsführer Dimitris Melachrinos auf der Konferenz präsentierte, steigen die verlangten Verkaufspreise in Griechenland derzeit um durchschnittlich 5 Prozent innerhalb eines Jahres. Das sei der niedrigste Jahreszuwachs seit Beginn des jüngsten Preisanstiegs. In den östlichen und westlichen Vororten Athens sowie im Umland von Piräus fallen die Aufschläge mit etwa 7 bis 8 Prozent stärker aus. Im Athener Zentrum und in den südlichen Vororten liegen sie bei ungefähr 4 Prozent.
Dass der Preisanstieg langsamer wird, macht neue Wohnungen noch nicht günstig. Giannis Revithis, Gründer und Geschäftsführer von Revithis Real Estate, bezifferte die Baukosten neuer Gebäude auf 2.000 bis 2.500 Euro je Quadratmeter. Rechne man Grundstückskosten und den Gewinn des Bauunternehmens hinzu, lasse sich eine neue Wohnung seiner Einschätzung nach heute kaum für weniger als 4.000 Euro pro Quadratmeter verkaufen.
Auch Maximos Kalatzis, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Makt, verwies auf die Belastung durch die Baukosten: Diese seien innerhalb der vergangenen fünf Jahre um 50 Prozent gestiegen. Er sprach sich für die Abschaffung der Mehrwertsteuer beim Wohnungsbau aus, um bezahlbare Neubauprojekte attraktiver zu machen. Dabei handelt es sich um einen Vorschlag aus der Branche, nicht um eine beschlossene Steueränderung.
Bezahlbare Mietwohnungen und bislang ungenutzte Bestände
Ein weiterer Schwerpunkt der Debatte war der Bau von Wohnungen, die anschließend zu erschwinglichen Preisen vermietet werden sollen. Nikos Dimtsas, stellvertretender Geschäftsführer von Dimand Real Estate, sieht darin eine erhebliche Entwicklungschance. Er plädierte für niedrigere Mehrwertsteuersätze bei solchen Projekten und für langfristige, günstig finanzierte Investitionen sowie steuerliche oder baurechtliche Anreize, damit mehr Wohnungen zu tragbaren Preisen entstehen können.
Zusätzliche Wohnungen könnten auch aus den Beständen von Banken und Kreditdienstleistern auf den Markt kommen. Alexandra Fatsea, stellvertretende Geschäftsführerin von Intrum Hellas, bezifferte den Bestand auf insgesamt rund 15.000 Wohnimmobilien: etwa 6.400 würden derzeit von Kreditdienstleistern verwaltet, weitere ungefähr 8.000 befänden sich im Eigentum von Banken. Diese Immobilien allein könnten das Wohnungsproblem nicht lösen, seien aber ein möglicher Beitrag zu einem größeren Angebot.
Wie schwierig die Lage gerade im Großraum Athen ist, zeigen auch Angaben zum staatlich geförderten Wohnungsprogramm „Spiti mou II“. Nach Angaben von Ismini Papakyriakou, Geschäftsführerin der Griechischen Entwicklungsbank, entfielen ungefähr 40 Prozent der darüber finanzierten Wohnungskäufe auf Attika. Die dort erworbenen Objekte seien meist kleiner, älter und teurer gewesen als anderswo in Griechenland. Das Programm habe zusätzliche Nachfrage geschaffen, die allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes nach ihrer Einschätzung aber nicht entscheidend geprägt.
