Καρλσρούη – Σε μια απόφαση μείζονος σημασίας για την αγορά ακινήτων και την κοινωνική συνοχή στη Γερμανία, το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο απέρριψε την προσφυγή ιδιοκτήτριας ακινήτων κατά του μηχανισμού ελέγχου των ενοικίων, γνωστού ως «Mietpreisbremse».
Οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η κρατική παρέμβαση για τον περιορισμό των αυξήσεων στα μισθώματα δεν παραβιάζει τα θεμελιώδη δικαιώματα των ιδιοκτητών, επικυρώνοντας ουσιαστικά τη νομιμότητα του μέτρου που στοχεύει στην προστασία των ενοικιαστών σε περιοχές με οξύ στεγαστικό πρόβλημα.
Η υπόθεση αφορούσε μια ιδιοκτήτρια πολλών διαμερισμάτων και επαγγελματικών χώρων στο Βερολίνο, η οποία είχε προσφύγει κατά της παράτασης του μέτρου που αποφασίστηκε το 2020.
Η ενάγουσα είχε υποχρεωθεί δικαστικά να επιστρέψει χρήματα στους ενοικιαστές της, καθώς είχε επιβάλει μισθώματα υψηλότερα από τα επιτρεπόμενα όρια.
Το Ομοσπονδιακό Ακυρωτικό Δικαστήριο (Bundesgerichtshof) είχε ήδη επιβεβαιώσει τον Δεκέμβριο του 2024 την παρανομία των χρεώσεών της, και τώρα το Συνταγματικό Δικαστήριο έκλεισε οριστικά το ζήτημα, χαρακτηρίζοντας την προσφυγή της αβάσιμη.
Το σκεπτικό της απόφασης και η κοινωνική διάσταση
Σύμφωνα με το σκεπτικό του δικαστηρίου, η εφαρμογή του «φρένου» στα ενοίκια κρίνεται απολύτως αναλογική και συμβατή με το Σύνταγμα, καθώς εξυπηρετεί έναν υπέρτερο κοινωνικό σκοπό.
Οι δικαστές επεσήμαναν ότι ο νομοθέτης επιδιώκει θεμιτά να επιβραδύνει την ραγδαία άνοδο των τιμών σε «τεταμένες» αγορές κατοικίας, προκειμένου να αποτρέψει τον εκτοπισμό οικονομικά ασθενέστερων πληθυσμιακών ομάδων από περιζήτητες συνοικίες.
Η απόφαση αναγνωρίζει ότι, χωρίς αυτό το ρυθμιστικό πλαίσιο, οι ιδιοκτήτες θα είχαν τη δυνατότητα να επιβάλλουν σημαντικές αυξήσεις εκμεταλλευόμενοι την έλλειψη εναλλακτικών επιλογών στέγασης για τους πολίτες.
Το δικαστήριο υπογράμμισε ότι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων δεν έχει βελτιωθεί ουσιαστικά από την πρώτη εφαρμογή του μέτρου.
Τα ενοίκια κατά την επαναμίσθωση συνεχίζουν να αυξάνονται, συχνά υπερβαίνοντας σημαντικά τα μισθώματα των υφιστάμενων συμβολαίων, ακόμη και χωρίς να έχουν προηγηθεί εργασίες ανακαίνισης.
Ως εκ τούτου, ο μηχανισμός λειτουργεί ως μέσο εξισορρόπησης της «δομικής ανισότητας» μεταξύ εκμισθωτών και ενοικιαστών, αποτρέποντας την αποκόμιση κερδών που προκύπτουν αποκλειστικά από τη στρέβλωση της αγοράς και την έλλειψη προσφοράς.
Το πλαίσιο λειτουργίας του μηχανισμού
Η νομοθεσία για το «φρένο» στα ενοίκια, η οποία θεσπίστηκε αρχικά το 2015 και πλέον έχει παραταθεί από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση έως το 2029, δίνει τη δυνατότητα στα ομόσπονδα κρατίδια να καθορίζουν περιοχές με αυξημένη στεγαστική πίεση.
Σε αυτές τις ζώνες, όπως έχει οριστεί ολόκληρη η πόλη του Βερολίνου από τη Γερουσία, οι ιδιοκτήτες δεν επιτρέπεται να ζητούν ενοίκιο που υπερβαίνει κατά περισσότερο από 10% τη μέση τιμή της περιοχής (συγκριτικό ενοίκιο) κατά την υπογραφή νέου συμβολαίου.
Η απόφαση της Καρλσρούης επικυρώνει συγκεκριμένα και τον κανονισμό του Βερολίνου της 19ης Μαΐου 2020, καθιστώντας σαφές ότι τα τοπικά μέτρα εφαρμογής είναι νομικά θωρακισμένα.
Παρά τις αντιδράσεις ορισμένων κύκλων της αγοράς και την κριτική ότι οι εξαιρέσεις του νόμου είναι πολλές, η πλειονότητα των κατοίκων της Γερμανίας, που διαβιεί σε ενοικιαζόμενα σπίτια, βλέπει στο μέτρο μια απαραίτητη ασπίδα προστασίας απέναντι στο αυξανόμενο κόστος διαβίωσης.
