Βερολίνο – Η στεγαστική κρίση στη γερμανική πρωτεύουσα λαμβάνει πλέον διαστάσεις που απειλούν ευθέως την οικονομική ανάπτυξη της πόλης, με τις τιμές να καταγράφουν ρεκόρ αύξησης και τον επιχειρηματικό κόσμο να εκπέμπει σήμα κινδύνου. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που παρουσιάστηκαν, το κόστος αγοράς και ενοικίασης στο Βερολίνο αυξάνεται ταχύτερα από οποιαδήποτε άλλη μητροπολιτική περιοχή της Γερμανίας, δημιουργώντας ένα ασφυκτικό περιβάλλον για εργαζόμενους και νοικοκυριά. Μπροστά σε αυτό το αδιέξοδο, επιχειρηματικοί φορείς κατέθεσαν ένα σχέδιο-σοκ για την κατασκευή 100.000 νέων κατοικιών έως το 2035, στοχεύοντας σε ανορθόδοξες λύσεις, όπως η οικοδόμηση πάνω από σούπερ μάρκετ και η αξιοποίηση χώρων γραφείων.
Η έκρηξη των τιμών και η «πρωτιά» του Βερολίνου
Τα δεδομένα για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 αποκαλύπτουν μια ανησυχητική εικόνα για την αγορά ακινήτων. Οι τιμές για τις νεόδμητες κατοικίες στο Βερολίνο αυξήθηκαν κατά 2,2% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, ενώ για τα παλαιότερα διαμερίσματα η άνοδος άγγιξε το 2,3%. Το ποσοστό αυτό είναι σχεδόν διπλάσιο από τον εθνικό μέσο όρο των γερμανικών μητροπόλεων, όπου οι αυξήσεις κυμάνθηκαν στο 1,2% και 1,4% αντίστοιχα.
Στο πεδίο των ενοικίων, η κατάσταση παραμένει εξίσου πιεστική. Αν και η αύξηση στα μισθώματα παλαιότερων κατοικιών ήταν η χαμηλότερη συγκριτικά με πόλεις όπως το Μόναχο ή η Φρανκφούρτη, φτάνοντας το 0,9% (με μέση τιμή 13,13 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο), η εικόνα αλλάζει δραματικά στις νέες κατασκευές. Εκεί, το Βερολίνο κατέγραψε την υψηλότερη άνοδο πανεθνικά, με τα ενοίκια να αυξάνονται κατά 1,7% και τη μέση τιμή να διαμορφώνεται πλέον στα 21 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι, αν και η ζήτηση παραμένει υψηλή, παρατηρείται μια κάμψη που συνδέεται άμεσα με την αδυναμία των χαμηλότερων εισοδηματικών στρωμάτων να ανταποκριθούν στο κόστος. Η αβεβαιότητα της οικονομίας σε συνδυασμό με τα απαγορευτικά ενοίκια οδηγεί πολλά νοικοκυριά στην απόσυρση από την ενεργή αναζήτηση στέγης.
Η έλλειψη στέγης ως τροχοπέδη για την οικονομία
Για τον επιχειρηματικό κόσμο του Βερολίνου και του Βρανδεμβούργου, το στεγαστικό πρόβλημα έχει μετατραπεί στο υπ’ αριθμόν ένα εμπόδιο για την ανάπτυξη, ξεπερνώντας σε σοβαρότητα ακόμα και το ενεργειακό κόστος ή τη γραφειοκρατία. Όπως τονίζεται από εκπροσώπους των εργοδοτικών ενώσεων, η προσέλκυση εξειδικευμένου προσωπικού καθίσταται πλέον αδύνατη, καθώς οι εργαζόμενοι που επιθυμούν να μετακινηθούν στο Βερολίνο δεν βρίσκουν κατάλυμα.
Η δημογραφική πρόβλεψη που θέλει τον πληθυσμό της πόλης να ξεπερνά τα τέσσερα εκατομμύρια στις αρχές της δεκαετίας του 2030, καθιστά την ανάγκη για άμεση δράση επιτακτική. Ο στόχος της Γερουσίας για 20.000 νέες κατοικίες ετησίως δεν επιτυγχάνεται, γεγονός που οδήγησε τους θεσμικούς φορείς της αγοράς στη σύνταξη ενός εναλλακτικού σχεδίου δράσης.
Το σχέδιο για 100.000 νέες κατοικίες
Η κοινή πρόταση των επιχειρηματικών συνδέσμων και των εταιρειών ακινήτων εστιάζει στην αξιοποίηση κρυμμένων δυνατοτήτων εντός του αστικού ιστού.
Το πλάνο περιλαμβάνει συγκεκριμένες παρεμβάσεις που, αν υλοποιηθούν πλήρως, θα μπορούσαν να αποδώσουν πάνω από 100.000 οικιστικές μονάδες την επόμενη δεκαετία:
- 36.000 διαμερίσματα μέσω της προσθήκης ορόφων πάνω από σούπερ μάρκετ.
- 30.000 διαμερίσματα από τη μετατροπή κενών χώρων γραφείων σε κατοικίες.
- 26.000 μονάδες μέσω αυστηρότερου ελέγχου και περιορισμού της παράτυρης χρήσης ακινήτων (π.χ. εξοχικές κατοικίες ή αδήλωτα τουριστικά καταλύματα).
- 7.000 διαμερίσματα από την προσθήκη ορόφων σε υφιστάμενες πολυκατοικίες.
- 5.000 κατοικίες μέσω της περιμετρικής δόμησης στο πρώην αεροδρόμιο Tempelhof.
Τα αγκάθια και οι νομικές προκλήσεις
Η πρόταση για δόμηση στο Tempelhofer Feld αποτελεί σημείο τριβής, καθώς προσκρούει σε νόμο που ψηφίστηκε μετά το δημοψήφισμα του 2014, ο οποίος απαγορεύει κάθε οικοδομική δραστηριότητα στην περιοχή. Οι φορείς υποστηρίζουν ότι η περιορισμένη δόμηση στις παρυφές του πάρκου δεν θα αλλοίωνε τον χαρακτήρα του, ωστόσο η νομική και πολιτική πραγματικότητα παραμένει περίπλοκη.
Παράλληλα, εκφράζονται επιφυλάξεις για το κατά πόσο οι ιδιοκτήτες των εμπορικών ακινήτων θα προχωρήσουν στις απαραίτητες επενδύσεις για την προσθήκη ορόφων, δεδομένου ότι μέχρι σήμερα το κόστος καθιστούσε τέτοια εγχειρήματα ασύμφορα. Ζητούμενο παραμένει η μείωση της γραφειοκρατίας και η εφαρμογή ταχύτερων διαδικασιών αδειοδότησης, με τους φορείς να ζητούν από τις δημοτικές αρχές να υιοθετήσουν μια «κουλτούρα διευκόλυνσης» των επενδύσεων.
Στο τραπέζι των συζητήσεων τίθεται και η ανάγκη για σταθερή χρηματοδότηση, φορολογικά κίνητρα και αποσβέσεις, ενώ οι εκπρόσωποι της αγοράς εμφανίζονται κατηγορηματικά αντίθετοι σε κάθε σενάριο απαλλοτρίωσης κατοικιών από μεγάλους ομίλους. Μια τέτοια κίνηση, όπως υποστηρίζουν, θα λειτουργούσε αποτρεπτικά για τους επενδυτές, επιδεινώνοντας μακροπρόθεσμα το πρόβλημα διαθεσιμότητας στέγης στη γερμανική πρωτεύουσα.
