Βερολίνο – Μία από τις πιο διαδεδομένες πρακτικές παράκαμψης των κανονισμών για το ύψος των ενοικίων στη Γερμανία μπαίνει στο στόχαστρο της Ομοσπονδιακής Κυβέρνησης. Η Ομοσπονδιακή Υπουργός Δικαιοσύνης, Stefanie Hubig (SPD), προωθεί ένα αυστηρό νομοθετικό πλαίσιο που φιλοδοξεί να βάλει τέλος στην ανεξέλεγκτη κερδοφορία μέσω των επιπλωμένων διαμερισμάτων. Το φαινόμενο έχει λάβει διαστάσεις χιονοστιβάδας στις μεγάλες γερμανικές πόλεις, όπου οι ιδιοκτήτες, προσθέτοντας βασική επίπλωση, χρεώνουν υπέρογκα ποσά, ξεφεύγοντας από τα όρια που θέτει το «φρένο ενοικίου» (Mietpreisbremse). Το νέο προσχέδιο νόμου, το οποίο αναμένεται να σταλεί προς διαβούλευση στους αρμόδιους φορείς την Κυριακή, εισάγει δικλείδες ασφαλείας, πλαφόν στις χρεώσεις και απαιτήσεις πλήρους διαφάνειας πριν από την υπογραφή των συμβολαίων.
Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων έχει οδηγήσει σε στρεβλώσεις, με τα επιπλωμένα διαμερίσματα να κατακλύζουν τις πλατφόρμες αγγελιών. Σύμφωνα με ανάλυση της πλατφόρμας ImmobilienScout24, στα τέλη του 2023, το ποσοστό των επιπλωμένων κατοικιών που προσφέρονταν προς ενοικίαση έφτασε σε δυσθεώρητα ύψη.
Στη Φρανκφούρτη το 41% των αγγελιών αφορούσε επιπλωμένα σπίτια, στο Βερολίνο το ποσοστό άγγιξε το 35%, ενώ στο Μόναχο το 30%. Η πρακτική αυτή έχει μετατραπεί σε «χρυσωρυχείο» για πολλούς εκμισθωτές, οι οποίοι εκμεταλλεύονται το νομικό κενό για να επιβάλλουν τιμές πολύ πάνω από τον μέσο όρο της αγοράς, συχνά χωρίς να δικαιολογείται από την ποιότητα της παρεχόμενης επίπλωσης.
Υποχρεωτική διαφάνεια και ποινές για τους παραβάτες
Ο πυρήνας της νομοθετικής παρέμβασης εστιάζει στην υποχρέωση του ιδιοκτήτη να είναι ξεκάθαρος εξαρχής. Στις περιοχές όπου η αγορά κατοικίας χαρακτηρίζεται ως «τεταμένη» (angespannte Wohnungsmärkte), οι εκμισθωτές θα υποχρεούνται πλέον να αποκαλύπτουν, χωρίς να τους ζητηθεί, το ακριβές ποσό της προσαύξησης που αντιστοιχεί στην επίπλωση.
Η πληροφορία αυτή πρέπει να παρέχεται στον υποψήφιο ενοικιαστή πριν από την τελική δέσμευση μίσθωσης. Το νομοσχέδιο προβλέπει μάλιστα αυστηρή ρήτρα για τους παραβάτες: εάν ο ιδιοκτήτης παραλείψει να αναφέρει ξεχωριστά και διακριτά το κόστος της επίπλωσης, ο ενοικιαστής θα έχει το νομικό δικαίωμα να πληρώνει μόνο το ποσό του ενοικίου που θα ίσχυε για το ακίνητο εάν αυτό ήταν άδειο (ανεπιπλωμένο), αγνοώντας πλήρως την επιπλέον χρέωση.
Παράλληλα, το Υπουργείο Δικαιοσύνης θέτει συγκεκριμένα όρια στο πόσο μπορεί να κοστολογηθεί η χρήση των επίπλων. Σύμφωνα με το προσχέδιο, η προσαύξηση δεν μπορεί να είναι αυθαίρετη, αλλά πρέπει να είναι «εύλογη» και να υπολογίζεται βάσει της αξίας κτήσης και του βαθμού φθοράς των αντικειμένων.
Για να απλοποιηθεί η διαδικασία και να αποφευχθούν οι υπερβολές, το σχέδιο νόμου εισάγει έναν σταθερό κανόνα: για πλήρως επιπλωμένα διαμερίσματα, η προσαύξηση ορίζεται κατ’ αποκοπή στο 5% της καθαρής αξίας του ενοικίου (Nettokaltmiete). Αυτή η ρύθμιση αναμένεται να περιορίσει δραστικά τα περιθώρια κέρδους που βασίζονταν σε υπερκοστολογημένο εξοπλισμό χαμηλής αξίας.
Περιορισμοί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και Indexmiete
Εκτός από την επίπλωση, το νομοσχέδιο της Hubig στοχεύει και στις συμβάσεις ορισμένου χρόνου, οι οποίες συχνά χρησιμοποιούνται για την παράκαμψη των ρυθμίσεων προστασίας του ενοικιαστή. Στο εξής, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα εξαιρούνται από το «φρένο ενοικίου» μόνο εάν η διάρκειά τους δεν υπερβαίνει τους έξι μήνες. Επιπροσθέτως, τίθεται ως απαραίτητη προϋπόθεση η ύπαρξη ειδικού λόγου από την πλευρά του ενοικιαστή για τη χρονική βραχύτητα της μίσθωσης, όπως για παράδειγμα συγκεκριμένες επαγγελματικές υποχρεώσεις ή προσωρινή μετακίνηση για εργασία. Με αυτόν τον τρόπο, επιχειρείται να κλείσει το «παράθυρο» της αδικαιολόγητης προσωρινής μίσθωσης που οδηγούσε σε συχνές αυξήσεις τιμών.
Σημαντικές αλλαγές προβλέπονται και για τα συμβόλαια που συνδέονται με τον δείκτη τιμών καταναλωτή (Indexmieten). Σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, τα ενοίκια αυτά εκτοξεύονταν, επιβαρύνοντας δυσανάλογα τα νοικοκυριά. Το νέο πλαίσιο προτείνει την επιβολή ανώτατου ορίου αύξησης (cap) στο 3,5%, ακόμη και αν ο επίσημος πληθωρισμός κινείται σε υψηλότερα επίπεδα. Τέλος, εισάγεται μια σημαντική ρύθμιση κοινωνικής προστασίας: σε περιπτώσεις καθυστέρησης πληρωμών, η τακτική καταγγελία της σύμβασης (έξωση) θα μπορεί να αποτραπεί άπαξ, εφόσον ο ενοικιαστής εξοφλήσει πλήρως το οφειλόμενο ποσό, προσφέροντας μια «δεύτερη ευκαιρία» σε όσους βρεθούν σε προσωρινή οικονομική δυσχέρεια.
