Γερμανία – Σε μια περίοδο όπου το κόστος διαβίωσης και οι στεγαστικές δαπάνες αποτελούν καθημερινή πρόκληση για τα νοικοκυριά, η εικόνα της γερμανικής αγοράς ακινήτων παρουσιάζει μια έντονη ευρωπαϊκή ιδιαιτερότητα. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ευρωπαϊκής στατιστικής αρχής (Eurostat), η χώρα καταγράφει τα χαμηλότερα ποσοστά πολιτών που διαμένουν σε δική τους κατοικία, καταλαμβάνοντας την τελευταία θέση εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ιδιοκατοίκησης ανέρχεται στο 68%, με χώρες όπως η Ρουμανία, η Κροατία, η Πολωνία και η Ισπανία να προηγούνται, η γερμανική πραγματικότητα διαφοροποιείται αισθητά. Ακόμη και κράτη με παραδοσιακά χαμηλότερα ποσοστά, όπως η Σουηδία και η Γαλλία, καταγράφουν υψηλότερη αναλογία ιδιοκτητών σε σύγκριση με τη Γερμανία. Το φαινόμενο αυτό δεν κατανέμεται ομοιόμορφα σε ολόκληρη την επικράτεια, καθώς παρατηρούνται σημαντικές γεωγραφικές αποκλίσεις.
Η Σαξονία με 34,5% και το Μεκλεμβούργο-Δυτική Πομερανία με 37,8% σημειώνουν τα χαμηλότερα ποσοστά μεταξύ των μεγάλων κρατιδίων, ενώ ακολουθεί η Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία με 38,5%. Σε αστικά κέντρα όπως η Βρέμη, το Αμβούργο και το Βερολίνο, τα νούμερα είναι ακόμη πιο συμπιεσμένα. Είναι ενδεικτικό ότι στη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία καταγράφεται σαφής διαχωρισμός μεταξύ μεγάλων πόλεων και επαρχίας. Στο Ντίσελντορφ το ποσοστό περιορίζεται στο 21,8% και στην Κολωνία στο 24,5%, την ώρα που σε μικρότερες περιοχές όπως το Coesfeld φτάνει το 55% και στο Euskirchen το 58,1%.
Το ιστορικό αποτύπωμα και η θεσμική προστασία των ενοικιαστών
Η διαμόρφωση αυτής της στεγαστικής πραγματικότητας εδράζεται σε ένα σύνθετο πλέγμα ιστορικών, οικονομικών και κοινωνικών παραγόντων. Μετά τη λήξη του Δεύτερου Παγκοσμίου Πολέμου, η εκτεταμένη καταστροφή των γερμανικών πόλεων άφησε εκατομμύρια πολίτες χωρίς στέγη, δημιουργώντας μια επιτακτική ανάγκη για γρήγορη και μαζική ανοικοδόμηση. Κατά τη διάρκεια των δεκαετιών του 1950 και του 1960, ανεγέρθηκαν εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα προς ενοικίαση, διαμορφώνοντας τον αστικό ιστό τόσο στο ανατολικό όσο και στο δυτικό τμήμα της χώρας.
Όπως επισημαίνει η Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία, η παρατεταμένη κρατική στήριξη προς την κοινωνική κατοικία, εις βάρος της επιδότησης για την απόκτηση ιδιωτικής περιουσίας, εδραίωσε βαθιά το μοντέλο της ενοικίασης στη γερμανική κουλτούρα. Παράλληλα, το νομοθετικό πλαίσιο της χώρας παρέχει εξαιρετικά ισχυρή προστασία στους ενοικιαστές.
Τα μισθωτήρια συμβόλαια είναι κατά κανόνα μακροχρόνια, οι δυνατότητες των ιδιοκτητών για αυξήσεις στα ενοίκια υπόκεινται σε αυστηρούς περιορισμούς, ενώ οι εξώσεις είναι νομικά δύσκολο να επιβληθούν. Υπό αυτές τις συνθήκες, η επιλογή του ενοικίου φαντάζει για ένα μεγάλο τμήμα του πληθυσμού ως μια ασφαλής, ευέλικτη και πρακτική λύση, που δεν ενέχει τα μακροχρόνια βάρη ενός στεγαστικού δανείου.
Οι δυσβάσταχτες οικονομικές απαιτήσεις και η αλλαγή των επιτοκίων
Πέρα από την ιστορική παράδοση, τα οικονομικά εμπόδια διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στην αποτροπή της αγοράς ακινήτου. Τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς στη Γερμανία θεωρούνται από τα υψηλότερα στην Ευρώπη.
Σύμφωνα με αναλύσεις του Ινστιτούτου της Γερμανικής Οικονομίας (IW), ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και οι αμοιβές των μεσιτών επιβαρύνουν την τελική τιμή κατά δέκα έως δώδεκα τοις εκατό. Επιπρόσθετα, το τραπεζικό σύστημα απαιτεί συνήθως ίδιο κεφάλαιο της τάξης του 20% έως 30% για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου, μια προϋπόθεση που μετατρέπεται σε ανυπέρβλητο εμπόδιο για τις νεότερες γενιές και τα χαμηλότερα εισοδήματα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι μόλις το 12% των νέων ενοικιαστών διαθέτει αποταμιεύσεις άνω των 60.000 ευρώ.
Η κατάσταση επιδεινώθηκε ραγδαία από το 2022, λόγω της κατακόρυφης αύξησης των επιτοκίων. Πριν από αυτή τη μεταβολή, η μηνιαία επιβάρυνση για ένα στεγαστικό δάνειο στη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία απορροφούσε λιγότερο από το 25% του καθαρού εισοδήματος ενός νοικοκυριού, ενώ στα τέλη του 2022 το ποσοστό αυτό εκτοξεύτηκε στο 38%. Την ίδια ώρα, η ενοικίαση μιας νέας κατοικίας το 2024 απαιτεί περίπου το 30% του εισοδήματος. Οι ειδικοί του IW σημειώνουν ότι, ενώ μέχρι πρόσφατα το κόστος αγοράς και ενοικίασης κυμαινόταν στα ίδια επίπεδα σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα, η άνοδος των επιτοκίων ανέτρεψε πλήρως αυτή την ισορροπία.
Η διεύρυνση της κοινωνικής ανισότητας και τα ευρωπαϊκά μοντέλα
Η δυσκολία απόκτησης κατοικίας δημιουργεί έντονες κοινωνικές προεκτάσεις, επηρεάζοντας άμεσα τη συσσώρευση πλούτου και την ισότητα ευκαιριών. Σύμφωνα με τον επικεφαλής του Γερμανικού Ινστιτούτου Οικονομικών Ερευνών (DIW), Marcel Fratzscher, η ιδιοκτησία ακινήτου στη Γερμανία δεν συνδέεται πλέον τόσο με την ατομική εργασία, όσο με την κληρονομική μεταβίβαση.
Έρευνες του ινστιτούτου καταδεικνύουν ότι οι εύπορες οικογένειες όχι μόνο κληροδοτούν ακίνητα, αλλά συχνά λειτουργούν ως εγγυητές ή παρέχουν άτοκα δάνεια στα παιδιά τους για την κάλυψη του ίδιου κεφαλαίου, εντείνοντας το χάσμα μεταξύ των μόνιμων ενοικιαστών και των ιδιοκτητών. Ακόμη και για την ηλικιακή ομάδα των 30 έως 40 ετών, με αξιοπρεπή εισοδήματα, η αγορά κατοικίας στα αστικά κέντρα θεωρείται πλέον ανέφικτη χωρίς εξωτερική βοήθεια.
Σε περίπτωση μάλιστα οικονομικής κατάρρευσης και προσφυγής στα επιδόματα πρόνοιας (Bürgergeld), οι αυστηροί κανόνες ορίζουν ότι η ιδιόκτητη κατοικία προσμετράται ως περιουσιακό στοιχείο, εφόσον ξεπερνά τα 130 τετραγωνικά μέτρα για μια τετραμελή οικογένεια.
Προκειμένου να αμβλυνθούν αυτές οι πιέσεις, το DIW προτείνει τη θέσπιση στοχευμένων μέτρων, όπως κρατικές εγγυήσεις, επιδοτήσεις ιδίου κεφαλαίου ή δάνεια με ευνοϊκότερα επιτόκια, απομακρυνόμενο από τις γενικές επιδοτήσεις του παρελθόντος. Σε αντίθεση με τη Γερμανία, άλλες ευρωπαϊκές χώρες εφαρμόζουν διαφορετικές στρατηγικές. Στην Ανατολική Ευρώπη, η κατάρρευση των προηγούμενων καθεστώτων οδήγησε σε μαζικές ιδιωτικοποιήσεις με χαμηλό κόστος, στη Νορβηγία το κράτος παρέχει ισχυρές φορολογικές ελαφρύνσεις, ενώ στην Ισπανία η ιδιοκατοίκηση παραμένει βαθιά ριζωμένη ως οικογενειακή παράδοση.
