Γερμανία – Η εξασφάλιση της καθημερινής διαβίωσης αποτελεί μια διαρκή πρόκληση για μεγάλο τμήμα του πληθυσμού, με το κόστος στέγασης να απορροφά παραδοσιακά το μεγαλύτερο μέρος των μηνιαίων εξόδων.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η χώρα καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό πολιτών που διαμένουν σε δική τους ιδιοκτησία, καθιστώντας την ιδιοκατοίκηση στη Γερμανία ένα προνόμιο που συχνά ταυτίζεται με την πολυτέλεια, σε αντίθεση με άλλα κράτη όπου αποτελεί βασικό πυλώνα της συνταξιοδοτικής εξασφάλισης.
Σύμφωνα με τα δεδομένα της Ευρωπαϊκής Στατιστικής Υπηρεσίας (Eurostat), ο μέσος όρος ιδιοκατοίκησης στην Ευρωπαϊκή Ένωση ανέρχεται στο 68%.
Τις πρώτες θέσεις καταλαμβάνουν η Ρουμανία, η Κροατία, η Πολωνία και η Ισπανία, ενώ ακόμη και χώρες με χαμηλότερες επιδόσεις, όπως η Σουηδία και η Γαλλία, υπερτερούν σαφώς έναντι της γερμανικής επικράτειας.
Σε επίπεδο κρατιδίων, η Βόρεια Ρηνανία Βεστφαλία καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό ιδιοκτησίας, φτάνοντας το 38,5%, ακολουθώντας τη Σαξονία που βρίσκεται στο 34,5% και το Μεκλεμβούργο-Δυτική Πομερανία με 37,8%, εξαιρώντας τα κρατίδια-πόλεις όπως η Βρέμη, το Αμβούργο και το Βερολίνο, όπου τα ποσοστά είναι ακόμη πιο μειωμένα.
Στο εσωτερικό της Βόρειας Ρηνανίας Βεστφαλίας εντοπίζονται έντονες αντιθέσεις μεταξύ μεγάλων αστικών κέντρων και περιφέρειας.
Στο Ντίσελντορφ το ποσοστό περιορίζεται στο 21,8% και στην Κολωνία στο 24,5%, την ώρα που σε μικρότερες περιοχές όπως το Coesfeld αγγίζει το 55% και στο Euskirchen το 58,1%.
Αυτή η εικόνα διαφοροποιείται αισθητά από τις χώρες της Ανατολικής Ευρώπης, όπου η πτώση του κομμουνισμού οδήγησε σε μαζικές ιδιωτικοποιήσεις κατοικιών με πολύ χαμηλά τιμήματα, εκτινάσσοντας το ποσοστό ιδιοκτησίας άνω του 90%.
Παράλληλα, στη Νορβηγία το κράτος στηρίζει ενεργά την αγορά μέσω φορολογικών ελαφρύνσεων και ευνοϊκών δανείων, ενώ στην Ισπανία η ιδιοκτησία συνιστά βαθιά πολιτισμική παράδοση με τις κατοικίες να μεταβιβάζονται από γενιά σε γενιά.
Το ιστορικό υπόβαθρο και τα αυστηρά τραπεζικά κριτήρια
Οι ρίζες αυτής της στεγαστικής πραγματικότητας ανιχνεύονται στη μεταπολεμική περίοδο, όταν η εκτεταμένη καταστροφή των πόλεων άφησε εκατομμύρια πολίτες χωρίς στέγη.
Τις δεκαετίες του 1950 και 1960 κατασκευάστηκαν εκατοντάδες χιλιάδες ενοικιαζόμενα διαμερίσματα τόσο στο ανατολικό όσο και στο δυτικό τμήμα της χώρας.
Η Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία (Statistisches Bundesamt) σημειώνει ότι η κρατική πολιτική ευνόησε ιστορικά την κοινωνική στέγαση έναντι της ιδιωτικής ιδιοκτησίας, εδραιώνοντας σταδιακά το μοντέλο της ενοικίασης.
Το ισχυρό νομικό πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών, με τις μακροχρόνιες συμβάσεις, τους περιορισμούς στις αυξήσεις των μισθωμάτων και τη δυσκολία επιβολής εξώσεων, καθιστά την ενοικίαση μια λειτουργική και διασφαλισμένη επιλογή.
Αντίθετα, η αγορά ακινήτου συνοδεύεται από υπέρμετρα παρεπόμενα κόστη. Όπως καταγράφει το Ινστιτούτο της Γερμανικής Οικονομίας (IW), οι φόροι μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και οι αμοιβές των μεσιτών προσθέτουν επιπλέον 10% έως 12% στην τιμή αγοράς.
Μια ιδιαιτερότητα του γερμανικού φορολογικού συστήματος προβλέπει ότι οι τόκοι των στεγαστικών δανείων εκπίπτουν μόνο όταν το ακίνητο δεν ιδιοκατοικείται, αλλά εκμισθώνεται σε τρίτους.
Την ίδια στιγμή, τα πιστωτικά ιδρύματα απαιτούν ίδια κεφάλαια της τάξης του 20% έως 30%, μια συνθήκη που λειτουργεί αποτρεπτικά για τους χαμηλόμισθους, δεδομένου ότι μόλις το 12% των νεαρών ενοικιαστών διαθέτει περιουσιακά στοιχεία άνω των 60.000 ευρώ.
Η ραγδαία άνοδος των επιτοκίων και η επιβάρυνση των νοικοκυριών
Η εξέλιξη των επιτοκίων από το 2022 και μετά μετέβαλε δραματικά τις συνθήκες δανεισμού.
Πριν από τη συγκεκριμένη αλλαγή, η εξυπηρέτηση ενός ακινήτου στη Βόρεια Ρηνανία Βεστφαλία απορροφούσε λιγότερο από το 25% του καθαρού οικογενειακού εισοδήματος. Ωστόσο, στα τέλη του 2022, η οικονομική αυτή επιβάρυνση σκαρφάλωσε στο 38%.
Σύμφωνα με τους αναλυτές του Ινστιτούτου της Γερμανικής Οικονομίας, η αγορά και η ενοικίαση βρίσκονταν περίπου στο ίδιο επίπεδο κόστους πριν από τη νομισματική σύσφιξη, με την ιδιοκτησία να είναι κατά διαστήματα ακόμη και πιο προσιτή οικονομικά. Με την αύξηση των επιτοκίων, η ισορροπία αυτή ανατράπηκε πλήρως.
Στον αντίποδα, το ενοίκιο δεν αφήνει ανεπηρέαστα τα οικογενειακά ταμεία. Το 2024, τα νοικοκυριά στη Βόρεια Ρηνανία Βεστφαλία που προχώρησαν σε νέες συμβάσεις μίσθωσης χρειάστηκε να διαθέσουν περίπου το 30% του εισοδήματός τους για την κάλυψη του καθαρού ενοικίου.
Παρότι η μίσθωση παρέχει ευελιξία για ενδεχόμενη μετακόμιση, η ιδιοκτησία προσφέρει προστασία απέναντι στις μελλοντικές αυξήσεις. Οι κανόνες του κοινωνικού κράτους διαδραματίζουν επίσης ρόλο στην αξιολόγηση των περιουσιακών στοιχείων.
Σε περίπτωση λήψης του επιδόματος Bürgergeld, μια ιδιόκτητη κατοικία για μια τετραμελή οικογένεια παραμένει προστατευόμενη εφόσον δεν υπερβαίνει τα 130 τετραγωνικά μέτρα για διαμέρισμα ή τα 140 τετραγωνικά μέτρα για μονοκατοικία, καθώς κάθε επιπλέον επιφάνεια υπολογίζεται ως αξιοποιήσιμη περιουσία που μειώνει το επίδομα.
Το χάσμα κληρονομιάς και οι θεσμικές προτάσεις αναμόρφωσης
Η δυνατότητα αγοράς κατοικίας συναρτάται όλο και περισσότερο με την οικογενειακή καταγωγή και όχι με το εισόδημα από την εργασία.
Ο Marcel Fratzscher, πρόεδρος του Γερμανικού Ινστιτούτου Οικονομικών Ερευνών (DIW), επισημαίνει ότι η σημερινή απόκτηση στέγης βασίζεται συχνότερα στη γονική στήριξη, προσθέτοντας ότι τα παιδιά των ιδιοκτητών έχουν σαφώς μεγαλύτερες προοπτικές να γίνουν οι ίδιοι ιδιοκτήτες σε σύγκριση με όσους προέρχονται από περιβάλλον ενοικιαστών.
Κατά την εκτίμησή του, η αγορά κατοικίας έχει μετατραπεί σε δοκιμασία για την κοινωνική και διαγενεακή δικαιοσύνη, κάνοντας το όνειρο του δικού τους σπιτιού απρόσιτο για τους εργαζόμενους 30 έως 40 ετών στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται από τη σχετική μελέτη που παρουσίασε το Γερμανικό Ινστιτούτο Οικονομικών Ερευνών στα τέλη της προηγούμενης χρονιάς.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία, οι εύπορες οικογένειες όχι μόνο κληροδοτούν ακίνητα, αλλά συμβάλλουν κρίσιμα στην αγορά τους, παρέχοντας εγγυήσεις, άτοκα δάνεια ή το απαραίτητο αρχικό κεφάλαιο, διογκώνοντας το χάσμα μεταξύ των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών.
Με βάση αυτά τα δεδομένα, το ινστιτούτο καλεί σε αναθεώρηση των πολιτικών επιδότησης, ζητώντας την αντικατάσταση παλαιότερων σχημάτων όπως η Eigenheimzulage, με στοχευμένες παρεμβάσεις που περιλαμβάνουν κρατικές εγγυήσεις, επιχορηγήσεις ιδίων κεφαλαίων και παροχή δανείων με ευνοϊκότερα επιτόκια, εστιάζοντας αποκλειστικά στους πολίτες που αγοράζουν την πρώτη τους κατοικία χωρίς οικογενειακή οικονομική ενίσχυση.
