Γερμανία – Η πιθανή ενσωμάτωση των εσόδων από ενοίκια και κεφαλαιακές αποδόσεις στη βάση υπολογισμού των ασφαλιστικών εισφορών μπαίνει στο επίκεντρο του πολιτικού και οικονομικού σχεδιασμού, προκαλώντας έντονο προβληματισμό στην αγορά ακινήτων. Στόχος της σχετικής πρότασης, που προωθείται από στελέχη του SPD, είναι η ενίσχυση του δοκιμαζόμενου συστήματος κοινωνικής ασφάλισης μέσω της άντλησης πρόσθετων κεφαλαίων. Ωστόσο, η μεταβολή αυτή απειλεί να ανατρέψει τα δεδομένα για εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς η επιβάρυνση των ιδιωτικών εσόδων ενδέχεται να μετακυλιστεί άμεσα στο τελικό κόστος στέγασης, σε μια περίοδο που η εξεύρεση προσιτής κατοικίας αποτελεί ήδη μείζον κοινωνικό ζήτημα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η αρχιτεκτονική της νέας οικονομικής επιβάρυνσης στα ακίνητα
Η προτεινόμενη μεταρρύθμιση εστιάζει στην επιβολή κρατήσεων υπέρ της υγειονομικής περίθαλψης και της ασφάλισης φροντίδας επί των ποσών που εισπράττονται από μισθώματα. Με τον μέσο συντελεστή για την ασφάλιση ασθενείας να διαμορφώνεται στο 17,5% και την εισφορά φροντίδας να αγγίζει έως και το 4,2% ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση, η σωρευτική αφαίμαξη των αποδόσεων καθίσταται ιδιαίτερα αισθητή. Σύμφωνα με αναλύσεις που παρουσιάστηκαν στον γερμανικό τύπο, η εφαρμογή αυτών των ποσοστών θα μπορούσε να οδηγήσει σε αυξήσεις ενοικίων που προσεγγίζουν το 15%, εάν οι ιδιοκτήτες επιλέξουν να εξισορροπήσουν τις απώλειες μεταφέροντας το κόστος στους μισθωτές.
Εξετάζοντας πρακτικά παραδείγματα, η επιβάρυνση μεταφράζεται σε σημαντικές μηνιαίες ανατιμήσεις. Για ένα διαμέρισμα 72 τετραγωνικών μέτρων, το καθαρό ενοίκιο (χωρίς τα έξοδα θέρμανσης και κοινοχρήστων) ενδέχεται να αναπροσαρμοστεί από τα 575 στα 658 ευρώ.
Αντίστοιχα, σε ένα κτίριο με τρεις κατοικίες των 80 τετραγωνικών μέτρων η καθεμία, το αντίτιμο εκτιμάται ότι θα σκαρφαλώσει από τα 516 στα 589,50 ευρώ, καταγράφοντας άνοδο της τάξης του 14,2%. Στις μεγαλύτερες ιδιοκτησίες, όπως ένα διαμέρισμα 90 τετραγωνικών, η μετάβαση από τα 787,50 στα 904,80 ευρώ καταδεικνύει την κλίμακα των επιπτώσεων. Το περιθώριο κέρδους των ιδιοκτητών, μετά την αφαίρεση εξόδων διαχείρισης, φόρων, τόκων και κονδυλίων συντήρησης, κρίνεται συχνά ανεπαρκές για να απορροφήσει μια τόσο δραστική φορολογική αλλαγή.
Οι επιπτώσεις στην ιδιωτική αποταμίευση και την προσφορά στέγης
Το προφίλ του μέσου εκμισθωτή απέχει σημαντικά από την εικόνα του μεγαλοεπενδυτή, γεγονός που περιπλέκει την εφαρμογή οριζόντιων μέτρων. Ειδικά στο κρατίδιο της Βάδης-Βυρτεμβέργης, τα δεδομένα από το τοπικό Υπουργείο Ανάπτυξης και Στέγασης (Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen) καταδεικνύουν ότι περίπου το 80% των ενοικιαζόμενων κατοικιών ανήκει σε φυσικά πρόσωπα. Η συντριπτική πλειονότητα αυτών διαχειρίζεται από μία έως πέντε ιδιοκτησίες, χρησιμοποιώντας τα έσοδα ως συμπλήρωμα της κρατικής σύνταξης και ως βασικό πυλώνα της μακροπρόθεσμης ιδιωτικής τους εξασφάλισης. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην περιοχή περιορίζεται στο 48,3%, καθιστώντας τον ρόλο των μικρών ιδιοκτητών απολύτως κρίσιμο για τη διατήρηση της προσφοράς.
Η μείωση της καθαρής απόδοσης ελλοχεύει τον κίνδυνο να ανακόψει την ήδη περιορισμένη διάθεση για επενδύσεις και συντηρήσεις. Έργα ενεργειακής αναβάθμισης, αντικαταστάσεις συστημάτων θέρμανσης και ανακαινίσεις στέγης ενδέχεται να αναβληθούν επ’ αόριστον, καθώς τα αναγκαία αποθεματικά θα εξανεμίζονται από τις νέες εισφορές. Παράλληλα, η διστακτικότητα για την αγορά νέων ακινήτων αναμένεται να ενταθεί, διογκώνοντας το υπάρχον έλλειμμα υποδομών. Έρευνα του ινστιτούτου Pestel Institut κατέγραψε ήδη την απουσία 192.000 κατοικιών μόνο στη Βάδη-Βυρτεμβέργη, καταδεικνύοντας ότι η έλλειψη κινήτρων για τους ιδιώτες εντείνει την πίεση σε μια αγορά που αδυνατεί να καλύψει τις τρέχουσες στεγαστικές ανάγκες.
Τοποθετήσεις θεσμικών εκπροσώπων και οικονομικών αναλυτών
Η παρουσίαση του σχεδίου πυροδότησε άμεσα την αντίδραση των ενώσεων ιδιοκτητών, οι οποίοι εκφράζουν σοβαρές επιφυλάξεις για τη βιωσιμότητα του εγχειρήματος. Ο Kai Warnecke, επικεφαλής του οργανισμού Haus & Grund, υπογράμμισε ότι η επιβάρυνση των ενοικίων με πρόσθετους φόρους οδηγεί μαθηματικά σε ακριβότερη στέγαση. Από την πλευρά του, ο Sebastian Nothacker, εκπροσωπώντας το τοπικό παράρτημα της οργάνωσης στη Βάδη-Βυρτεμβέργη, τόνισε ότι η συγκεκριμένη πολιτική τιμωρεί την ατομική πρόνοια και στερεί πολύτιμα κεφάλαια από τον κλάδο, ακριβώς τη στιγμή που η αγορά χρειάζεται επενδύσεις. Ο ίδιος εξήρε τη στάση της τοπικής υπουργού Nicole Razavi, η οποία διαχώρισε τη θέση της από τις σχεδιαζόμενες μεταρρυθμίσεις του Ομοσπονδιακού Υπουργείου Δικαιοσύνης (Bundesjustizministerium) υπό την Stefanie Hubig.
Στον αντίποδα, οι εκπρόσωποι του SPD επιδιώκουν να καθησυχάσουν τις ανησυχίες. Ο Hendrik Bollmann σημείωσε ότι κατά τη διάρκεια της νομοθετικής επεξεργασίας θα αναζητηθούν ασφαλιστικές δικλείδες, προκειμένου να αποτραπεί η απευθείας μεταφορά των νέων βαρών στους μισθωτές. Ωστόσο, αναλυτές από το ινστιτούτο Ifo εκφράζουν τον προβληματισμό τους για την ευρύτερη κατεύθυνση της στεγαστικής πολιτικής.
Ο Clemens Fuest επεσήμανε ότι παρεμβάσεις όπως ο έλεγχος των ενοικίων μειώνουν την οικοδομική δραστηριότητα και προκαλούν στασιμότητα στην κινητικότητα των ενοικιαστών. Επιπλέον, ο Oliver Falck προειδοποίησε ότι η εκτόξευση των τιμών στις νέες μισθώσεις των επτά μεγαλύτερων πόλεων κατά 75% από το 2013, μετατρέπεται σε τροχοπέδη για την οικονομική ανάπτυξη, καθώς τα αστικά κέντρα χάνουν την ελκυστικότητά τους για το εξειδικευμένο εργατικό δυναμικό.
