Griechenland – Der griechische Immobilienmarkt hat im vergangenen Jahrzehnt beispiellose Kapitalzuflüsse aus dem Ausland verzeichnet, steht nun jedoch vor einer deutlichen Marktkorrektur. Ausländische Investoren haben in den letzten zehn Jahren insgesamt rund 14,18 Milliarden Euro in griechische Immobilien investiert. Nach einer Phase des kontinuierlichen Wachstums, das durch das sogenannte Golden-Visa-Programm und geopolitische Umschichtungen angetrieben wurde, verzeichnete der Sektor im Jahr 2025 erstmals wieder einen markanten Einbruch. Strenge neue Investitionsgrenzen für beliebte Regionen haben die Dynamik spürbar gebremst.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ausländische Käufer investierten seit 2016 fast 14,2 Milliarden Euro.
- Im Jahr 2025 sanken die Investitionen um 25,3 Prozent auf 2,05 Milliarden Euro.
- Das Mindestinvestment für das Golden Visa stieg in Kernregionen auf 800.000 Euro.
- Deutsche Investoren dominieren den Markt abseits der großen Metropolen.
- Die Finanzierung der Immobilienkäufe erfolgt zu 90 Prozent aus Eigenkapital.
Ein Jahrzehnt des exponentiellen Wachstums
Die offiziellen Daten der Bank von Griechenland belegen eine rasante Aufwärtsentwicklung in den vergangenen Jahren. Während die ausländischen Direktinvestitionen im Immobiliensektor im Jahr 2016 bei lediglich 222,4 Millionen Euro lagen, stiegen sie bis zum Jahr 2024 auf einen Rekordwert von 2,75 Milliarden Euro an. Dies entspricht nahezu einer Verzehnfachung des Anlagevolumens innerhalb von acht Jahren. Betrachtet man den erweiterten Zeitraum von 2002 bis 2025, summieren sich die Gesamtinvestitionen auf rund 17 Milliarden Euro.
Dieser anhaltende Boom wurde durch mehrere Faktoren begünstigt. Die Erholung und Stabilisierung der griechischen Wirtschaft nach der Schuldenkrise weckte neues Vertrauen bei internationalen Anlegern. Gleichzeitig profitierten die griechischen Metropolen von geopolitischen Spannungen im erweiterten geografischen Umfeld. Krisen wie der Krieg in der Ukraine, die Konflikte in Israel und im Libanon sowie die wirtschaftliche Volatilität in der Türkei veranlassten viele Kapitalgeber, ihr Vermögen in den sicheren Hafen der europäischen Währungsunion zu verlagern.
Darum brechen die Zahlen im Jahr 2025 ein
Trotz der positiven Langzeitbilanz markiert das Jahr 2025 eine deutliche Zäsur. Das Investitionsvolumen fiel um 25,3 Prozent auf 2,05 Milliarden Euro. Abgesehen vom durch die Pandemie geprägten Jahr 2020 stellt dies den ersten substanziellen Rückgang des vergangenen Jahrzehnts dar. Bereits in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 sanken die Nettoeinnahmen auf 1,46 Milliarden Euro, verglichen mit 1,92 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum.
Als Hauptursache für diesen Einbruch gelten die drastischen Anpassungen beim Golden-Visa-Programm. Die Anhebung der Mindestinvestitionssumme auf 800.000 Euro für die Region Attika, Thessaloniki sowie für große Inseln hat die Nachfrage von Investoren aus Nicht-EU-Staaten massiv gedrosselt. Zusätzliche Verunsicherung im Markt entstand durch rechtliche Klärungen und baurechtliche Urteile des Staatsrats (Griechisches Oberstes Verwaltungsgericht) Ende 2024 und Anfang 2025, welche Bau- und Transaktionsprozesse zeitweise verzögerten.
Wer kauft wo? Das Profil der ausländischen Käufer
Eine umfassende Marktanalyse des Netzwerks RE/MAX Ελλάς gewährt detaillierte Einblicke in die Herkunft der Käufer. Die Präferenzen der Investoren unterscheiden sich dabei stark je nach geografischer Lage. Die Hauptstadtregion Attika zieht vor allem Käufer aus Israel, der Türkei, dem Libanon, China und der Ukraine an. In der nordgriechischen Metropole Thessaloniki dominieren ebenfalls israelische Investoren, gefolgt von Interessenten aus Bulgarien, Deutschland, der Türkei und Albanien.
Ein völlig anderes Bild zeigt sich im Rest des Landes und auf dem Festland. Dort stellen deutsche Staatsbürger die größte Gruppe der ausländischen Immobilienkäufer. Dicht dahinter folgen Investoren aus Bulgarien und Frankreich. Auch bezüglich des Alters gibt es klare Tendenzen: Vier von zehn Käufern sind zwischen 41 und 50 Jahre alt, weitere 27 Prozent fallen in die Altersgruppe der 51- bis 60-Jährigen. Jüngere Käufer unter 30 Jahren bilden mit lediglich 3 Prozent eine absolute Ausnahmeerscheinung.
Eigenkapital und die Pläne für die Zukunft
Die Transaktionen auf dem griechischen Immobilienmarkt zeichnen sich durch eine extrem hohe Eigenkapitalquote aus. Etwa 90 Prozent der ausländischen Käufer finanzieren ihre Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln, was die schnelle Abwicklung von Kaufverträgen begünstigt. Lediglich 10 Prozent greifen auf Bankkredite oder externe Finanzierungen zurück. Der endgültige Kaufentschluss fällt dabei selten spontan: 68 Prozent der Interessenten besuchen Griechenland zwei- bis dreimal, bevor sie einen Vertrag unterzeichnen.
Trotz der massiven Investitionen plant nur eine Minderheit der Käufer eine sofortige Umsiedlung. Laut den Erhebungen äußern lediglich 18 Prozent den festen Wunsch, dauerhaft nach Griechenland zu ziehen. Weitere 57 Prozent halten sich diese Option für die Zukunft offen, während ein Viertel der Investoren einen dauerhaften Umzug kategorisch ausschließt. Branchenkennern zufolge wird die Nachfrage auch im Jahr 2026 von Renditeerwartungen und dem Sicherheitsbedürfnis getragen werden, wobei geopolitische Krisen in Nahost den Status Griechenlands als verlässlichen Anlageort weiterhin stützen dürften.
