Griechenland – Die anhaltende Krise im Nahen Osten und das steigende Energiekosteniveau führen zu einem spürbaren Stillstand auf dem griechischen Immobilienmarkt. Kaufinteressenten üben sich derzeit in Zurückhaltung, während das Ministerium für Migration und Asyl neue Daten zu Investoren auswertet und die kumulierte Preissteigerung für Wohnimmobilien seit dem Jahr 2017 einen Rekordwert von 87 Prozent erreicht hat.
Die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum verändern sich massiv. Vor der geopolitischen Eskalation deutete die Marktentwicklung auf eine Verlangsamung der Wachstumsraten und eine Stabilisierung der Preise hin. Nun treten neue, gegenläufige Kräfte auf, die sowohl private Hauskäufer als auch institutionelle Anleger zu einer Neubewertung ihrer Investitionsstrategien zwingen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Immobilientransaktionen pausieren aufgrund der geopolitischen Unsicherheiten im Nahen Osten.
- Die Hauspreise übertreffen das Vorkrisenniveau von 2008 mittlerweile um 8,1 Prozent.
- Steigende Energie- und Baukosten treiben die Preise für Neu- und Altbauten weiter in die Höhe.
- Die Nachfrage nach dem Golden-Visa-Programm schwächt sich nach Erhöhung der Investitionsgrenzen ab.
Faktoren für die Verlangsamung des Immobilienmarktes
Vier zentrale Parameter bestimmten den Markt bereits vor der aktuellen geopolitischen Krise. Der erste Faktor ist die rasante Preisrallye der vergangenen Jahre. Nach offiziellen Daten der Bank von Griechenland verzeichneten insbesondere ältere Immobilien im letzten Quartal des Jahres 2025 zum ersten Mal seit dem Jahr 2020 einen leichten, vierteljährlichen Rückgang. Diese Entwicklung markiert einen ersten Wendepunkt in der Preisdynamik.
Ein weiterer entscheidender Punkt ist die allgemeine Nachfrage. Diese hat sich bereits in den letzten Monaten des Jahres 2025 im Vergleich zur jüngsten Vergangenheit abgeschwächt. Sowohl inländische als auch ausländische Käufer reagieren auf die massiven Preissteigerungen. Die Immobilienpreise haben das Niveau vor der nationalen Schuldenkrise deutlich überschritten und liegen nun mehr als acht Prozent über den Werten des Jahres 2008. Parallel dazu verzeichnet die Griechische Statistikbehörde (ELSTAT) einen Anstieg der Bautätigkeit, was das Angebot vergrößert und den Preisanstieg dämpft.
Der vierte Parameter betrifft das veränderte Käuferverhalten in spezifischen Segmenten. Bei Luxusimmobilien agieren Käufer informierter und selektiver. Gleichzeitig sind die Transaktionen im Rahmen des Golden-Visa-Programms rückläufig. Dies ist eine direkte Folge der Anhebung der Investitionsgrenze auf 800.000 Euro für Wohnimmobilien in Attika, Thessaloniki und bestimmten touristischen Inselregionen.
Auswirkungen der geopolitischen Lage auf Käufer
Die geopolitischen Entwicklungen der letzten Wochen schaffen auf mehreren Ebenen neue Realitäten. Die direkteste Auswirkung ist ein spürbares Einfrieren des Marktes. Immobilienmakler registrieren eine abwartende Haltung bei potenziellen Käufern aus dem In- und Ausland. Der Präsident des Verbandes der Immobilienmakler, Lefteris Potamianos, erklärte, dass die weitere Entwicklung maßgeblich von der Dauer der Krise abhänge. Die erste Reaktion sei eine größere Zögerlichkeit, da Investoren derzeit kein Kapital binden wollen, bis sich die globale Lage klärt.
Für die griechische Mittelschicht verschärfen sich die Hürden beim Wohnungskauf. Die Krise beeinträchtigt die Kaufkraft und erzeugt Unsicherheit hinsichtlich der Immobilienfinanzierung. Eine aktuelle Marktstudie, die kürzlich auf einer Branchenveranstaltung präsentiert wurde, belegt dies. Für 79 Prozent der Befragten ist das verfügbare Einkommen der entscheidende Faktor beim Immobilienkauf, gefolgt von den Hypothekenzinsen mit 66 Prozent.
Die Immobilienfinanzierung hatte zuletzt wieder an Attraktivität gewonnen. Hohe Mieten und eine sinkende Arbeitslosenquote schufen bessere Voraussetzungen für Kreditaufnahmen. Ende 2025 wurde erstmals seit dem Jahr 2010 wieder ein positiver Nettofluss bei Hypothekendarlehen verzeichnet. Die Aussicht auf steigende Zinsen infolge eines anhaltenden Nahostkonflikts droht diese positive Dynamik nun jedoch jäh zu stoppen.
Analysen der Nationalbank zu Preisentwicklungen
Die Nationalbank von Griechenland hat die aktuelle Marktsituation auf Basis der jüngsten Daten der Bank von Griechenland detailliert analysiert. Die Studie stellt einen starken Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 7,6 Prozent im vierten Quartal fest. Für das gesamte Jahr 2025 beläuft sich das Wachstum auf 7,8 Prozent. Damit liegt das durchschnittliche Preisniveau landesweit nominal um 8,1 Prozent über dem Vorkrisenniveau.
Die vierteljährliche Veränderungsrate verlangsamte sich im letzten Quartal auf 0,5 Prozent, verglichen mit einem Durchschnitt von 2,3 Prozent in den ersten neun Monaten. Der durchschnittliche jährliche Wachstumsrhythmus sank von 9,1 Prozent im Vorjahr auf 7,8 Prozent im Jahr 2025. Eine bemerkenswerte Verschiebung zeigt sich bei Bestandsimmobilien, die älter als fünf Jahre sind. Während sie im Jahresvergleich mit 7,8 Prozent stärker stiegen als Neubauten, verzeichneten sie auf Quartalsbasis erstmals seit 2020 einen Rückgang von 0,6 Prozent.
Regional betrachtet stiegen die Preise in Athen im vierten Quartal um 5,9 Prozent. Eine noch stärkere Dynamik zeigte sich in anderen Großstädten mit 10,5 Prozent und in den übrigen Regionen des Landes mit 8,6 Prozent. Die einzige Ausnahme bildete Thessaloniki. Dort sanken die Preise im Quartalsvergleich um 1 Prozent, obwohl die jährliche Wachstumsrate mit 8 Prozent weiterhin hoch bleibt.
Investoren aus Drittstaaten und das Golden-Visa-Programm
Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Entwicklung bei ausländischen Käufern aus Drittstaaten. Ein mögliches Szenario geht von einem steigenden Interesse aus, da Investoren aufgrund der globalen Krisen einen sicheren Hafen in Griechenland suchen. Vertreter von großen Entwicklungsgesellschaften verweisen auf zahlreiche Immobilienkäufe durch israelische Staatsbürger in den vergangenen Jahren.
Offizielle Daten des Ministeriums für Migration und Asyl bis einschließlich Januar 2026 belegen die Herkunft der Investoren. China führt die Statistik der Erstgenehmigungen für dauerhafte Investoren mit 48 Prozent deutlich an. Es folgen die Türkei mit 16 Prozent, der Libanon mit 4,7 Prozent und der Iran mit 4 Prozent. Bis Anfang 2026 wurden insgesamt 28.589 Aufenthaltsgenehmigungen für Investoren erteilt.
Zählt man die Genehmigungen für Familienangehörige hinzu, steigt die Gesamtzahl auf 81.561 ausgestellte Golden Visas. Dieser Markt hatte sich jedoch bereits vor der Nahost-Krise abgekühlt. Die Erhöhung der Investitionsgrenzen, neue Beschränkungen bei der Kurzzeitvermietung und erhebliche Verzögerungen bei der Bearbeitung der Anträge dämpften das Investitionsklima spürbar.
Steigende Baukosten belasten den Bausektor
In der Baubranche herrscht große Besorgnis über die Auswirkungen der neuen energetischen Turbulenzen. Große Baukonzerne beobachten die Preisschwankungen bei Energie und Treibstoffen genau, um die Mehrbelastung für laufende Projekte zu kalkulieren. Die Treibstoffkosten machen schätzungsweise 30 Prozent der gesamten Baukosten aus. Erschwerend kommt hinzu, dass in den meisten öffentlichen Bau- und Konzessionsverträgen keine ausreichenden Schutzklauseln für derartige Ausnahmesituationen verankert sind.
Die Preisanstiege beschränken sich nicht auf den Energiesektor. Auch bei wichtigen Rohstoffen wie Asphalt, Stahl und Aluminium sowie bei erdölbasierten Produkten wie Kunststoffen werden signifikante Verteuerungen registriert. Das Griechische Ministerium für Infrastruktur hat kürzlich eine Arbeitsgruppe eingerichtet, um die Preisrevisionskoeffizienten an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen. Die Branche bleibt jedoch skeptisch, ob diese Maßnahmen ausreichen werden.
Die Lieferketten stehen unter dem Druck geopolitischer Risiken und Störungen auf den wichtigsten Seewegen weiterhin unter Spannung. Diese Situation verschärft die Nachwirkungen der Pandemie und des Ukraine-Krieges. In der Vergangenheit führten fehlende Preisanpassungsmechanismen in Verträgen bereits zu Schiedsverfahren. In einem markanten Fall wurde einem Auftragnehmer eine Entschädigung von 54 Millionen Euro bei einem Gesamtbudget von 290 Millionen Euro zugesprochen, was die massiven finanziellen Risiken für die Unternehmen verdeutlicht.
