Griechenland – Die massiven Gesetzesänderungen beim sogenannten Golden-Visa-Programm haben den griechischen Immobilienmarkt tiefgreifend verändert. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienunternehmens Elxis – At Home in Greece ist das Kaufinteresse ausländischer Investoren zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis im Vergleich zum Vorjahr drastisch um 83 Prozent eingebrochen. Diese Entwicklung führt zu einer spürbaren Verschiebung der Käuferdemografie, wobei das Interesse von Investoren aus Westeuropa, insbesondere von Menschen im rentennahen Alter, deutlich zunimmt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Nachfrage nach der Golden Visa in Griechenland ist um 83 Prozent gesunken.
- Das Mindestinvestitionsvolumen in Ballungszentren und auf großen Inseln stieg auf 800.000 Euro.
- Immobilien, die über das Visum-Programm erworben werden, dürfen nicht mehr kurzfristig vermietet werden.
- Käufer aus den Niederlanden und Frankreich verzeichnen einen deutlichen Zuwachs.
- Ausländische Interessenten bevorzugen vor allem Neubauten in kleinen Wohnanlagen.
Strenge Vorgaben und Verbot der Kurzzeitvermietung schrecken Investoren ab
Die Auswertung der Nachfrage basiert auf den landesweiten Daten des Unternehmensnetzwerks sowie den spezifischen Erfassungen in den Niederlanden, in Thessaloniki und auf Kreta. Giorgos Gavriilidis, der Geschäftsführer des Immobilienunternehmens, nannte klare Gründe für diesen markanten Rückgang. Das offensichtlich verringerte Interesse von Käufern aus Nicht-EU-Staaten an der Erlangung eines Aufenthaltstitels resultiere primär aus den neuen gesetzlichen Einschränkungen. Immobilien, die im Rahmen dieses Visum-Programms erworben würden, dürften von den Eigentümern nicht mehr für die kurzfristige Vermietung auf dem Markt angeboten werden.
Durch dieses Verbot verlieren die Objekte für reine Kapitalanleger an Renditepotenzial und somit an Anlagevermögen. Abschreckend wirkt zudem die Erhöhung der Mindestinvestitionssumme. Das neue Limit von 800.000 Euro gilt nicht nur für die Region Attika und das urbane Zentrum von Thessaloniki, sondern umfasst verbindlich auch alle großen griechischen Inseln, die eine offizielle Mindestbevölkerung von 3.100 Einwohnern aufweisen.
Demografischer Wandel auf dem griechischen Immobilienmarkt
Diese weitreichenden gesetzlichen Eingriffe haben die Struktur der Käuferschaft in Griechenland grundlegend modifiziert. In den vergangenen Jahren lockte die Möglichkeit der lukrativen Kurzzeitvermietung in Kombination mit der Aussicht auf eine europäische Aufenthaltserlaubnis vor allem jüngere Altersgruppen an. Laut den Aufzeichnungen handelte es sich dabei zumeist um Investoren zwischen 30 und 45 Jahren. Deren primärer Fokus lag auf der Kapitalanlage. Sie erwarben Ferienhäuser und Zweitwohnsitze in städtischen Gebieten, um diese zunächst kommerziell zu vermieten und erst in einem späteren Stadium für einige Tage im Jahr selbst zu bewohnen.
Mit den veränderten Rahmenbedingungen des Visum-Programms schrumpft dieses spezifische Zielpublikum nun erheblich, während der Anteil der klassischen Immobilienkäufer auf dem griechischen Markt parallel dazu ansteigt. Wie Giorgos Gavriilidis ausführte, bildeten nun Menschen im Alter von 45 bis 60 Jahren aus Westeuropa die Hauptzielgruppe. Diese Personen könnten ihr Kapital in ihren Heimatländern nicht entsprechend anlegen und näherten sich dem Rentenalter oder seien bereits Pensionäre. Das Visum-Programm selbst ziehe mittlerweile vorwiegend Ruheständler an, die gezielt nach Ferienimmobilien an der unteren gesetzlichen Grenze von 400.000 Euro suchten. Diese Objekte befinden sich geografisch außerhalb der beiden großen städtischen Zentren und der dicht besiedelten Inseln.
Westeuropäische Käufer drängen auf den Markt für Neubauten
Die Analyse verdeutlicht zudem einen signifikanten Anstieg der Nachfrage aus bestimmten westeuropäischen Nationen. Im Zeitraum der Jahre 2024 und 2025 verzeichnete der Anteil der niederländischen Käufer einen Zuwachs von 16,7 Prozent, während die Nachfrage aus Frankreich um 6,3 Prozent stieg. Das Interesse aus Deutschland, den Vereinigten Staaten, Großbritannien und Kanada bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Im Gegensatz dazu verbuchten die Analysten einen Rückgang von 4,2 Prozent bei Interessenten aus Belgien, einem Land, das traditionell einen hohen Anteil an renditeorientierten Immobilienkäufern aufwies.
Die ausländische Klientel fokussiert sich bei ihren Investitionen stark auf den Erwerb von neu errichteten Wohnimmobilien, die sich entweder noch in der Bauphase befinden oder in den vergangenen fünf Jahren fertiggestellt wurden. Solche modernen Immobilien gewährleisten einen hohen Wohnkomfort und bieten im Vergleich zu ähnlichen Objekten in den Herkunftsländern der Käufer oftmals einen niedrigeren Kaufpreis. Dies erlaubt zudem die Kapitalisierung künftiger Wertsteigerungen. Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Struktur der Bauprojekte: Die griechischen Ferienanlagen zeichnen sich meist durch eine relativ kleine Anzahl an Wohneinheiten aus, was einen starken Kontrast zu den massiven Baukomplexen im Ausland darstellt. Neben diesen baulichen Vorzügen bietet der griechische Immobilienmarkt weitere strategische Vorteile, darunter die im europäischen Vergleich geringeren Lebenshaltungskosten und die weitreichende Küstenlinie des Landes.
