Griechenland – Der griechische Bausektor verzeichnete im Jahr 2025 einen drastischen Rückgang, der primär auf die erhebliche rechtliche Unsicherheit nach einer wegweisenden Entscheidung des Obersten Verwaltungsgerichts (StE) zurückzuführen ist. Diese richterliche Anordnung führte zur Abschaffung der bisherigen Bebauungsboni, die durch die Neue Bauordnung (NOK) gewährt worden waren. Einem aktuellen Bericht der Immobilienberatungsgesellschaft Savills zufolge markiert diese Entwicklung jedoch den Eintritt des nationalen Immobilienmarktes in eine Phase erhöhter rechtlicher Vorhersehbarkeit.
Nach einer von administrativer Ungewissheit geprägten Periode entsteht nun ein klarer institutioneller Rahmen, der nach Einschätzung der Analysten als wesentlicher Katalysator für zukünftige institutionelle Investitionen fungieren wird. Die Auswirkungen dieser rechtlichen Neuausrichtung waren bereits zu Beginn des Jahres 2025 deutlich spürbar. Zu diesem Zeitpunkt verzeichnete die Erteilung neuer Baugenehmigungen für Wohnimmobilien einen abrupten Einbruch von bis zu 51 Prozent, da Projektentwickler auf eine endgültige rechtliche Klärung der Situation warteten.
Widerstand der Gemeinden und rechtliche Auseinandersetzungen
Die anhängigen Klagen zahlreicher Kommunen gegen die Bestimmungen der Neuen Bauordnung richten sich im Kern gegen die Bebauungsboni, die das Gesetz für ältere Genehmigungen vorsah. Zu den treibenden Kräften dieses juristischen Widerstands zählen insbesondere wohlhabende Vororte und Küstengemeinden der Hauptstadtregion Attika, darunter Alimos, Kifisia, Filothei-Psychiko, Amarousio sowie Vari-Voula-Vouliagmeni. Der Protest dieser lokalen Verwaltungen wurde zusätzlich durch die aktive Beteiligung diverser Kultur- und Umweltverbände sowie durch Klagen dutzender besorgter Bürger aus dem gesamten Ballungsraum verstärkt.
Auf der anderen Seite des juristischen Spektrums intervenierten die Technische Kammer Griechenlands (TEE) als maßgebliche Ingenieursvertretung des Landes sowie ein privates Bauunternehmen zugunsten der Kläger. Diese komplexe juristische Gemengelage hatte in der Bauindustrie für erhebliche Unruhe gesorgt. Viele Bauunternehmen, die auf Basis der bisherigen präsidialen Erlasse darauf vertrauten, ihre laufenden oder gerade abgeschlossenen Bauwerke unter Nutzung der großzügigen Flächenboni der Neuen Bauordnung rechtmäßig erhalten zu können, sahen sich plötzlich mit einem weitreichenden administrativen Genehmigungsstopp konfrontiert.
Das Oberste Verwaltungsgericht hatte in seiner Entscheidung Ende 2024 fundamentale städtebauliche Bebauungsboni für verfassungswidrig erklärt und damit den rechtlichen Status quo des gesamten Marktes ins Wanken gebracht. Diese Aussetzung der Bauvorteile führte zu einer sofortigen Neubewertung laufender Investitionen.
Implementierung des Umweltmechanismus zur Marktregulierung
Um den entstandenen administrativen und wirtschaftlichen Stillstand aufzulösen, führte der griechische Gesetzgeber Mitte des Jahres 2025 einen speziellen Korrekturmechanismus in Form einer Umweltabgabe ein. Diese gesetzliche Regelung ermöglicht es Bauprojekten, deren Arbeiten nachweislich vor dem 11. Dezember 2024 begonnen hatten, ihren Bau rechtmäßig fortzusetzen. Voraussetzung hierfür ist die Zahlung einer festgelegten Gebühr, die zwischen acht und fünfzehn Prozent des Wertes der zusätzlich geschaffenen, bebaubaren Fläche beträgt.
Diese finanziellen Mittel fließen direkt in einen dafür vorgesehenen grünen Spezialfonds. Für sämtliche neuen Baugenehmigungen, die ab dem Jahr 2025 ausgestellt werden, entfallen hingegen die bisherigen großzügigen Bebauungsboni restlos. Obwohl diese regulatorische Anpassung zunächst restriktiv erscheint, bewerten die Analysten von Savills sie als wirksamen Mechanismus zur langfristigen Stabilisierung des Immobilienangebots in der betroffenen Region.
Durch die strikte Begrenzung des Bebauungskoeffizienten schützt der neue gesetzliche Rahmen effektiv den Kapitalwert des bereits existierenden Immobilienbestands. Gleichzeitig wird die wirtschaftliche Basis jener Bauprojekte gesichert, die ihre Entwicklungsrechte unter den Bedingungen der Übergangsregelung erfolgreich rechtlich verankern konnten.
Strategische Neuausrichtung auf energieeffiziente Portfolios
Mit dem Eintritt der Branche in das Jahr 2026 hat sich der Fokus der Akteure auf dem griechischen Immobilienmarkt grundlegend verschoben. Im Zentrum der strategischen Überlegungen steht nun die absolute Planungssicherheit hinsichtlich der städtebaulichen Vorgaben. Investoren und Projektentwickler räumen zunehmend jenen Bauvorhaben höchste Priorität ein, die über rechtlich verbindlich gesicherte Bebauungsbedingungen verfügen.
Ein weiteres entscheidendes Kriterium für die Kapitalallokation bildet die ökologische Nachhaltigkeit der Gebäude, wobei Objekte der höchsten Energieeffizienzklasse (A+) klar bevorzugt werden. Diese strategische Ausrichtung der institutionellen Anleger dient dem übergeordneten Ziel, die eigenen Immobilienportfolios robust und widerstandsfähig gegenüber potenziellen zukünftigen Anpassungen der Raumordnung oder städtebaulichen Regulierungen zu gestalten.
