Griechenland – Auf dem griechischen Immobilienmarkt vollzieht sich ein fundamentaler demografischer und wirtschaftlicher Strukturwandel. Während für frühere Generationen der Erwerb von Wohneigentum als absolutes Lebensziel galt, rückt dieser Traum für jüngere Bevölkerungsschichten aufgrund der massiven Preissteigerungen nach der Wirtschaftskrise zunehmend in weite Ferne.
Das Land verzeichnet einen kontinuierlichen Rückgang der traditionell extrem hohen Eigentumsquote zugunsten eines wachsenden Mietsektors, in dem die Gesetze von Angebot und Nachfrage die Preise diktieren. Im vergangenen September verzeichneten die Wohnungsmieten einen drastischen Anstieg von 9,9 Prozent im Jahresvergleich, obgleich sich die allgemeine Inflationsrate auf 1,9 Prozent verlangsamt hatte.
Etwa 70 Prozent der Immobilienbesitzer blicken mit Genugtuung auf die immense Wertsteigerung ihres Portfolios, während die restlichen 30 Prozent der Bevölkerung als Mieter mit historisch hohen Wohnkosten konfrontiert sind. Die Wohnungsfrage hat sich damit zu einem der drängendsten gesellschaftlichen Probleme Griechenlands entwickelt.
Wandel der Eigentumsverhältnisse im EU-Vergleich
Aktuelle Daten der europäischen Statistikbehörde Eurostat für das Jahr 2024 belegen diesen Paradigmenwechsel eindrucksvoll. Derzeit leben 69,7 Prozent der griechischen Familien in den eigenen vier Wänden. Vor dem Ausbruch der Wirtschaftskrise lag dieser Wert noch deutlich über 80 Prozent.
Mit der aktuellen Quote nähert sich Griechenland dem europäischen Durchschnitt an, der landesübergreifend bei 68 Prozent Eigentümern und 32 Prozent Mietern liegt. Innerhalb der Europäischen Union zeigen sich gravierende kulturelle und wirtschaftliche Unterschiede. Während in Deutschland 53 Prozent, in Österreich 46 Prozent und in Dänemark 39 Prozent der Bevölkerung zur Miete wohnen, weisen Länder des ehemaligen Ostblocks extrem hohe Eigentumsquoten auf.
Rumänien führt diese europäische Statistik mit 94 Prozent an, dicht gefolgt von der Slowakei mit 93 Prozent und Ungarn mit 92 Prozent. In diesen Staaten wurde der private Immobilienerwerb nach den 1990er Jahren durch massive Privatisierungsprogramme staatlich forciert, da Wohneigentum dort als primäre Absicherung gegen wirtschaftliche Unsicherheiten gilt.
Bestandsaufnahme und steuerliche Erfassung
Hinsichtlich des tatsächlichen Wohnungsbestandes in Griechenland liefern verschiedene institutionelle Quellen detaillierte, wenngleich leicht abweichende Zahlen. Die jüngsten Auswertungen der einheitlichen Immobiliensteuer (ENFIA) durch das zuständige Finanzministerium weisen landesweit 7,3 Millionen Wohnobjekte aus. Die offizielle Volks- und Gebäudezählung der Griechischen Statistikbehörde (ELSTAT) aus dem Jahr 2021 registrierte hingegen exakt 6.596.761 Immobilien.
Aus den ENFIA-Steuerbescheiden geht zudem hervor, dass knapp über 19.000 Einheiten mit einer doppelten Steuer belegt sind. Diese Objekte befinden sich in den Portfolios von Banken sowie Kreditverwaltungsgesellschaften und stehen dem regulären Wohnungsmarkt faktisch nicht zur Verfügung. Das Finanzministerium kalkuliert hieraus mit Einnahmen von rund 20 Millionen Euro.
Gleichzeitig waren im Jahr 2023 genau 64.627 und im Folgejahr 48.485 Immobilien vollständig von der Steuer befreit. Diese Objekte wurden nicht in die reguläre Marktberechnung einbezogen, da sie durch die verheerenden Waldbrände und Überschwemmungen in den Monaten Juli, August und September 2023 massive Schäden erlitten hatten oder komplett zerstört wurden.
Struktur und Alter der griechischen Bausubstanz
Die Daten der ELSTAT-Zählung ermöglichen eine präzise Segmentierung der Gebäudetypen. Von den knapp 6,6 Millionen erfassten Objekten entfallen 3,274 Millionen auf Mehrfamilienhäuser, 2,27 Millionen auf Einfamilienhäuser und 1,012 Millionen auf Zweifamilienhäuser. Als offiziell leerstehend wurden 2,277 Millionen Einheiten deklariert, wobei es sich bei der überwiegenden Mehrheit von 1,033 Millionen um Einfamilienhäuser handelt. Geografisch konzentriert sich der Immobilienbestand mit 2.162.826 Objekten auf die Hauptstadtregion Attika, gefolgt von Nordgriechenland mit 1.825.932 Einheiten.
Die Altersstruktur der Gebäude ist maßgeblich durch die historische Baukonjunktur geprägt. Der größte Anteil von 2,356 Millionen Wohnungen wurde in den Dekaden zwischen 1960 und 1980 errichtet. Weitere 1,228 Millionen stammen aus den Jahren 1981 bis 1990, während zwischen 2001 und 2010 noch 915.138 Einheiten gebaut wurden.
Der absolute bauliche Stillstand während der schweren Finanzkrise spiegelt sich in lediglich 112.758 neuen Wohnungen zwischen 2011 und 2015 wider. Seit dem Jahr 2016 verzeichnet die Statistikbehörde nur noch 60.866 fertiggestellte Neubauten. Zudem existieren landesweit noch 128.787 Gebäude aus der Epoche vor 1919 sowie 268.775 historische Immobilien aus den Jahren 1919 bis 1945.
Analyse der staatlichen Mietzuschüsse
Um die exakte Anzahl der Mieterhaushalte in Griechenland zu ermitteln, dient die staatliche Mietrückerstattung als verlässlicher Indikator. Nach offiziellen Angaben des Finanzministeriums, das für diese sozialpolitische Maßnahme ein Gesamtbudget von rund 200 Millionen Euro bereitstellte, bezogen insgesamt 886.883 bewilligte Anspruchsberechtigte diesen Zuschuss. Diese Zahl weicht von der prozentualen statistischen Gesamtquote ab, da die Beihilfe strikt pro Haushalt gewährt wird und nicht jeden einzelnen Bewohner einer Mietwohnung separat erfasst.
Zudem berücksichtigte die Statistikbehörde in früheren Volkszählungen auch erwachsene Personen, die kostenfrei im Wohneigentum ihrer Familien leben, als indirekte Mieter. Laut der detaillierten ELSTAT-Zählung von 2011 gab es in Griechenland damals 894.043 reguläre Mietwohnungen und 3.017.542 eigengenutzte Immobilien, flankiert von 14.778 genossenschaftlichen Wohnungen und 195.725 Einheiten unter anderen Eigentumsformen.
Das durchschnittliche geförderte Mietniveau lag laut den eingereichten staatlichen Anträgen bei 225 Euro. Fachkreise verweisen jedoch darauf, dass diese Summe oft nicht die reale finanzielle Belastung widerspiegelt, da Eigentümer häufig nur fiktive Beträge offiziell anmelden und die Differenz zur eigentlichen Miete in bar ohne steuerliche Erfassung einfordern.
Präferenzen der Mieter in den Metropolen
Eine umfassende Marktanalyse eines der größten nationalen Immobiliennetzwerke, basierend auf realen Mietverträgen von mehr als 1.200 Beratern in 88 landesweiten Filialen, dokumentiert die direkten Auswirkungen der Preisspirale auf das Suchverhalten der Bevölkerung. Aufgrund der explodierenden Kaltmieten und der gestiegenen Heizkosten fokussieren sich Wohnungssuchende zwingend auf deutlich kleinere und ältere Objekte. Auf nationaler Ebene entscheiden sich fast 67 Prozent der Mieter für Wohnungen mit einer Fläche von bis zu 75 Quadratmetern.
Die höchste Nachfrage verzeichnen Einheiten unter 50 Quadratmetern mit einem Anteil von 44,7 Prozent. Wohnungen zwischen 76 und 150 Quadratmetern kommen auf 30,1 Prozent, während Großobjekte über 151 Quadratmetern lediglich 3,3 Prozent des Marktes ausmachen. In der Hauptstadtregion Attika mieten 53,7 Prozent der Interessenten Objekte bis zu 75 Quadratmetern. Drei von vier Mietern landesweit beziehen Gebäude, die älter als 20 Jahre sind.
In den Metropolen Athen und Thessaloniki ist dieser Trend noch gravierender: Hier wählen fast 85 Prozent der Suchenden Wohnungen in der Altersklasse von über 20 Jahren. Neubauten, die maximal fünf Jahre alt sind, kommen in Attika nur auf einen extrem geringen Marktanteil von 4,3 Prozent und in Thessaloniki auf 3,4 Prozent.
Regionale Unterschiede und zwingende Ausstattungskriterien
In der griechischen Provinz außerhalb der großen Ballungszentren präsentiert sich der Markt bei der Altersstruktur geringfügig entspannter, wenngleich auch hier kleine Raumkonzepte deutlich dominieren. Knapp 40 Prozent der ländlichen Mietverträge entfallen auf Wohnungen bis 50 Quadratmeter und 33,1 Prozent auf Einheiten bis 150 Quadratmeter. Hinsichtlich der Bausubstanz entfallen in der Peripherie 17,6 Prozent auf Gebäude im Alter zwischen 16 und 20 Jahren sowie 15,6 Prozent auf Immobilien, die jünger als 15 Jahre sind. Neben der Größe und dem Alter existieren auf dem gesamten Markt klare Kriterien für die technische Ausstattung.
In Athen fordern über 80 Prozent der Interessenten zwingend im Vorfeld durchgeführte Renovierungen, während das Vorhandensein eines Aufzugs branchenweit als absolute Grundvoraussetzung mit einer Quote von 100 Prozent gilt. Für 94 Prozent der Mieter in Attika ist die unmittelbare Nähe zum öffentlichen Nahverkehr entscheidend, in Thessaloniki fordern dies 62 Prozent.
Ein eigener Parkplatz wird in Athen von 56 Prozent und in Thessaloniki von 50 Prozent verlangt. Möblierte Wohnungen spielen hingegen eine stark untergeordnete Rolle; 94 Prozent der Athener und 50 Prozent der Suchenden in Thessaloniki zeigen an einer bereits vorhandenen Einrichtung keinerlei Interesse, was die langfristige Orientierung der meisten Mieter auf dem angespannten Markt unterstreicht.
