Griechenland – In Griechenland gerät der Markt für Kurzzeitvermietungen unter massiven regulatorischen Druck. Eigentümer von Airbnb-Immobilien in Städten wie Athen und Thessaloniki stehen vor einer Frist der griechischen Steuerbehörde (AADE) zur Korrektur ihrer Erklärungen, während zeitgleich ein Stopp für neue Lizenzen vorbereitet wird.
Die ursprünglich für den ersten März geplante Einführung der neuen Vorschriften verschiebt sich, da noch ministerielle Entscheidungen und legislative Eingriffe ausstehen. In dieser Übergangsphase versuchen Eigentümer und Investoren, sich kurzfristig abzusichern, bevor die strengeren Vorgaben für Registrierungsnummern in Kraft treten. Das Feld für Marktaktivitäten bleibt somit vorübergehend geöffnet.
Geplante Restriktionen in stark frequentierten Stadtzentren
Das unter Ausarbeitung stehende Gesetzespaket basiert auf zwei zentralen Pfeilern. Zunächst ist ein Ausgabestopp für neue Immobilien-Registrierungsnummern (AMA) in Gebieten mit einer hohen Konzentration an touristischen Unterkünften vorgesehen. Für Thessaloniki bedeutet dies eine Aussetzung neuer Lizenzen in der ersten städtischen Gemeinde, welche das historische und kommerzielle Zentrum umfasst.
Bis zur endgültigen Aktivierung dieser Maßnahme haben diejenigen, die eine neue Registrierungsnummer anstreben, noch einen zeitlichen Spielraum. Der zweite und entscheidende Pfeiler betrifft die Immobilientransaktionen in den betroffenen Verbotszonen. Bei einem Verkauf, einer elterlichen Überschreibung oder im Erbfall wird die bestehende Registrierungsnummer nicht auf den neuen Besitzer übertragen.
Das Objekt verliert mit der Übertragung automatisch seine Zulassung für die legale Kurzzeitvermietung, auch wenn der Betrieb zuvor vorschriftsmäßig lief. Diese spezifische Vorgabe führt bereits zu einer intensiven Aktivität auf dem Immobilienmarkt.
Reaktionen der Immobilienbesitzer und Marktdynamik
In Athener Vierteln wie Metaxourgeio werden Immobilien explizit zur Vorwegnahme der Regelungen vermarktet. Eine Anzeige bewirbt eine renovierte Wohnung von 48 Quadratmetern als fertige Airbnb-Investition mit professioneller Registrierungsnummer und nachgewiesenen Einnahmen von über 24.000 Euro im ersten Jahr. Die Einheit wird voll möbliert angeboten, während auf derselben Etage ein kleineres Penthouse von 28 Quadratmetern mit Blick auf die Akropolis verfügbar ist.
Der griechische Eigentümerverband (POMIDA) reagierte scharf auf die geplanten Änderungen. Der Verband stufte die automatische Löschung der Registrierungsnummer bei Eigentumswechseln als destruktiv ein. POMIDA warnte, dass der Verlust der Genehmigung zur Kurzzeitvermietung zu einer erheblichen Wertminderung der Immobilien führe.
Dies betreffe insbesondere kleine Wohnungen im Athener Handelsdreieck, die sich aufgrund ihrer Beschaffenheit kaum als Hauptwohnsitz nutzen ließen. Parallel zu den Marktreaktionen verschärft die Steuerbehörde ihren Überwachungsdruck erheblich.
Steuerkontrollen und wirtschaftliche Dimension des Sektors
Die AADE führt derzeit weitreichende Datenabgleiche durch. Bei festgestellten Unstimmigkeiten mit den Daten der Vermittlungsplattformen drohen unmittelbare Strafen von bis zu fünfzig Prozent der Bruttoeinnahmen. Bis zum achtundzwanzigsten Februar müssen die Eigentümer ihre Daten im Register für Kurzzeitaufenthalte für das Jahr 2025 abschließend bestätigen und finalisieren.
Korrekturen von Vermietungstagen, Beträgen und Anteilen sind bis dahin ohne Zusatzkosten möglich. Bisherige Überprüfungen ergaben, dass rund 1.000 Privatpersonen mit drei oder mehr Immobilien keine gewerbliche Tätigkeit angemeldet hatten. Zudem operierten 500 Unternehmen ohne den erforderlichen Branchencode (KAD). Ab der Verwaltung von mehr als zwei Objekten wird die Tätigkeit zwingend als gewerblich eingestuft, was entsprechende steuerliche und sozialversicherungstechnische Pflichten nach sich zieht.
Das Volumen dieses Marktes erklärt die starken Reaktionen. Seit der Einführung des Registers wurden 358.115 Registrierungsnummern (AMA) erteilt, die 238.600 steuerlichen Immobilienidentifikationsnummern (ATAK) entsprechen. Im Jahr 2025 stiegen die Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen um 110 Millionen Euro auf insgesamt 980 Millionen Euro an.
Dies entspricht einem jährlichen Wachstum von 12,6 Prozent und einem Anstieg von fast 31 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Im Athener Zentrum führte die Ankündigung von Restriktionen im Jahr 2024 zunächst zu einer Welle von Neuanmeldungen. Nach der Umsetzung des Stopps Anfang 2025 sank die Zahl der Lizenzen in diesem Bereich um rund 2.500 Einheiten, was einem Rückgang von acht Prozent von 29.500 auf 27.000 aktive Nummern entspricht.
