Griechenland – Für Eigentümer von Immobilien in Griechenland stellt die jährliche Steuererklärung eine administrative Aufgabe dar, bei der das Formular E2 eine zentrale Rolle einnimmt. Die Griechische Steuerbehörde (AADE) veröffentlichte einen detaillierten Leitfaden, der die präzise Erfassung von Einkünften aus Immobilienvermögen regelt. Dieses spezifische Dokument dient der lückenlosen Dokumentation sämtlicher Mieteinnahmen, der verschiedenen Nutzungsarten von Gebäuden und Grundstücken, der nicht eingezogenen Mietforderungen sowie der Fälle von unentgeltlicher Überlassung oder Eigennutzung.
Der behördliche Rahmen zielt darauf ab, die steuerliche Behandlung von Immobilienerträgen transparent zu strukturieren und häufige Fehlerquellen bei der Deklaration zu minimieren. Die Vorgaben umfassen dabei eine Vielzahl technischer und rechtlicher Nuancen, die von der Zuordnung familiärer Vermögenswerte bis hin zur Klassifizierung moderner Vermietungsmodelle reichen.
Die Meldepflichten für Ehepaare und familiäre Vermögenswerte
In der Praxis des griechischen Steuersystems unterliegen Ehepartner oder Parteien eines Lebenspartnerschaftsvertrages strengen individuellen Deklarationspflichten hinsichtlich ihres Immobilienvermögens. Selbst im Falle einer gemeinsamen Steuererklärung müsse jeder Ehegatte, sofern er über das volle Eigentum oder den Nießbrauch an einer Immobilie verfügt, ein separates Formular E2 einreichen. Diese Verpflichtung bestehe unabhängig davon, ob aus dem Objekt tatsächliche oder fiktive Einkünfte erzielt werden.
Der Zugang zum System erfolge dabei entweder über die persönlichen Zugangsdaten oder über die des steuerpflichtigen Hauptvertreters unter Auswahl der spezifischen Option für den Ehepartner. Auch bei einer Untervermietung bleibe diese Meldepflicht vollumfänglich erhalten. Eine Ausnahme bilde lediglich die Haupt- oder Nebenwohnung, welche ausschließlich im Hauptformular E1 erfasst werde.
Besondere Vorgaben gelten zudem für Immobilien im Besitz minderjähriger, unterhaltsberechtigter Kinder. In solchen Konstellationen sei das betreffende Objekt zwingend in das Formular des Elternteils einzutragen, der die elterliche Sorge ausübt. Grundsätzlich erfolge die Erfassung im Dokument des Ehemannes, dessen Einkünften die entsprechenden Mieteinnahmen des Kindes steuerlich zugerechnet werden. Dabei müssen der vollständige Name und die Steuernummer des Kindes in den entsprechenden Spalten des ersten Erfassungstabellenbereichs hinterlegt werden. Auch bei Miteigentum an Immobilienobjekten bleibe die Pflicht bestehen, dass beide Partner jeweils getrennte Dokumente für ihre entsprechenden Anteile übermitteln, selbst wenn sich das Miteigentum nur auf einen Teil des Immobilienportfolios erstreckt.
Die detaillierte Erfassung der Nutzungsarten im Formular E2
Ein elementarer Bestandteil der Steuererklärung ist die zwingende Spezifizierung der Vermietungsart und der Nutzungskategorie in der vorgesehenen Spalte des Formulars. Die Behörde stellt hierfür eine exhaustive Liste von exakt 67 Auswahlmöglichkeiten zur Verfügung, welche die steuerliche Einstufung der Einkünfte determinieren. Die Kategorien umfassen reguläre Vermietungen von Hotels, Kliniken, Bildungseinrichtungen, Theatern, Einzelhandelsgeschäften, Büros, Lagerräumen sowie Ländereien und Grundstücken. Ebenso erfasst werden Anlagen, Wohnimmobilien, umsatzsteuerpflichtige Industriegebäude und Einkaufszentren sowie Flächen für Werbetafeln. Parallel dazu existieren identische Kategorisierungen für die unentgeltliche Überlassung sowie für die Eigennutzung all dieser genannten Immobilientypen, welche in der offiziellen Nomenklatur detailliert einzeln aufgeführt werden.
Die steuerliche Aufschlüsselung beinhaltet ferner spezifische Codes für die Untervermietung von Gebäuden und Ländereien sowie für die Vermietung, unentgeltliche Überlassung oder Eigennutzung von Gemeinschaftsflächen in Wohn- oder Gewerbekomplexen. Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Erfassung von Leerständen sowie auf nicht eingezogenen Mieteinnahmen. Darüber hinaus müssen Mieten, die erst im Folgejahr eingenommen wurden, rückwirkend für jede der 17 Hauptkategorien, von Hotels bis hin zu Gemeinschaftsflächen und Untervermietungen, einzeln deklariert werden.
Das Register schließt mit hochspezifischen Optionen für die Kurzzeitvermietung und Kurzzeituntervermietung nach Artikel 39A des Gesetzes 4172/2013 ab. Hierbei werden auch Sonderfälle wie die Vermietung von untervermieteten Wohnungen, die Vermietung von zuvor leerstehenden Wohnungen oder von Objekten aus dem Register für Kurzzeitaufenthalte berücksichtigt, inklusive spezieller Ausweisungen für Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten. Abhängig von der getroffenen Auswahl sei auch die Angabe der tatsächlichen oder fiktiven monatlichen Miete zwingend in der entsprechenden Spalte erforderlich.
Stromzähler und die technische Dokumentation von Leerständen
Die administrative Erfassung der Immobilien erfordert präzise technische Angaben, insbesondere hinsichtlich der Energieversorgung. Für Nebenräume wie Lagerhallen oder Parkplätze, deren Stromversorgung über den allgemeinen Gemeinschaftszähler einer Immobilie abgewickelt wird, sei systematisch die fiktive neunstellige Nummer 999999999 in das entsprechende Datenfeld einzutragen. Dieselbe Ziffernfolge greife für landwirtschaftliche Flächen, die an Dritte verpachtet werden und über keine eigene Messeinrichtung für elektrischen Strom verfügen. Die strikte Einhaltung dieser formalen technischen Dokumentation diene der reibungslosen digitalen Verarbeitung der Steuerdaten.
Komplexer gestalte sich die Situation bei Immobilien, die offiziell als Leerstand deklariert werden und bei denen die Stromversorgung durch den Netzbetreiber bereits physisch unterbrochen wurde. In diesen Fällen verlangt die Steuerbehörde die Angabe der historischen Zählernummer. Dieser spezifische Identifikationscode befinde sich physisch auf dem abgeschalteten Messgerät oder könne den archivierten Stromrechnungen des jeweiligen Energieversorgers aus der Vergangenheit entnommen werden. Die Eingabe des jährlichen Mietbetrages bei der digitalen Erfassung erfolge zudem nicht direkt in die Hauptspalten, falls das System dies blockiert, sondern am Ende der jeweiligen Zeile. Nach der Bestätigung des Eintrags transferiere das System den Betrag automatisch in die korrekte Spalte des Bruttoeinkommens, basierend auf der zuvor definierten Nutzungsart.
Der behördliche Umgang mit nicht eingezogenen Mietforderungen
Die steuerliche Behandlung von ausstehenden Mietzahlungen unterliegt strengen prozessualen Voraussetzungen. Bevor Eigentümer nicht eingezogene Mieten im Formular E2 deklarieren dürfen, müsse zwingend ein offizielles Verfahren bei der zuständigen Dienststelle eingeleitet werden. Hierfür sei die Vorlage spezifischer juristischer Dokumente erforderlich, wie sie in den gesetzlichen Bestimmungen und den zugehörigen behördlichen Rundschreiben, unter anderem der Entscheidung A.1062/2026, festgeschrieben sind. Erst nach dem formalen Abschluss dieses Verfahrens und der Ausstellung eines entsprechenden behördlichen Bescheids dürfe der anerkannte Betrag in die Steuererklärung aufgenommen werden.
Sollten Mieteinnahmen, die im vorangegangenen Steuerjahr als nicht eingezogen gemeldet wurden, im laufenden Jahr 2025 tatsächlich auf dem Konto des Eigentümers eingehen, so seien diese exakt nach Immobilienkategorie und Vermietungsart im aktuellen Formular nachzuerfassen. Eine weitere technische Vorgabe betrifft die Informationsnummer der Immobilienmiete. Diese sei nicht nur für elektronisch eingereichte Verträge verpflichtend, sondern generell für alle Objekte, die in der entsprechenden digitalen Anwendung registriert sind. Besondere Relevanz besitze diese Nummer zudem bei der Deklaration von ehemals leerstehenden Wohnungen oder Objekten, die vormals für kurzfristige Aufenthalte gemeldet waren. Bei Unstimmigkeiten zwischen den im System hinterlegten Mietbeträgen und den realen Einnahmen rät die Behörde zur Überprüfung der Vertragslaufzeiten in der elektronischen Plattform und gegebenenfalls zur formalen Auflösung nicht mehr aktiver Mietverhältnisse.
Kurzzeitvermietungen und die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit
Die massive Expansion von Kurzzeitvermietungsmodellen hat zu einer deutlichen Verschärfung der steuerlichen Abgrenzungskriterien geführt. Für natürliche Personen, die maximal zwei Immobilien für kurzfristige Aufenthalte vermieten oder untervermieten, unabhängig davon, ob dies über digitale Plattformen oder auf direktem Weg geschieht, erfolgt die Deklaration weiterhin im Formular E2. Die entsprechenden Objektdaten und die erzielten Gesamteinnahmen für das Steuerjahr 2025 werden dabei automatisch aus dem speziellen Register für Kurzzeitaufenthalte in das Formular übertragen, wobei dem Steuerpflichtigen eine Prüf- und Korrekturmöglichkeit eingeräumt wird.
Eine fundamentale Änderung der steuerlichen Einstufung trete jedoch ein, sobald eine natürliche Person drei oder mehr Immobilien auf diese Weise am Markt anbietet. In diesem Szenario qualifiziere die Behörde die Einnahmen nicht länger als Erträge aus Immobilienvermögen, sondern stufe diese zwingend als Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit ein. Folglich dürften diese Summen nicht mehr im Formular E2, sondern müssten im Formular E3 für gewerbliche Einkünfte deklariert werden. Diese strikte Regelung gelte analog für sämtliche juristischen Personen und rechtlichen Einheiten. Einnahmen aus Kurzzeitmietverträgen, die von juristischen Entitäten ab dem ersten Januar 2024 abgeschlossen wurden, gelten durch die gesetzlichen Modifikationen des Gesetzes 5073/2023 ausnahmslos als gewerbliche Einkünfte und sind entsprechend im Formular E3 zu erfassen.
Steuerbefreiungen und die automatische Datenübertragung
Die finalen Schritte der Steuererklärung beinhalten die komplexe Interaktion der verschiedenen Formulare untereinander. Nach der definitiven Einreichung des Formulars E2 werden die verifizierten Beträge automatisch in die korrespondierenden Felder des Hauptformulars E1 transferiert. Die regulären Mieteinnahmen fließen dabei in den spezifischen Tabellenbereich für Immobilieneinkünfte. Eine signifikante steuerliche Erleichterung greift bei der Bereitstellung von zuvor leerstehenden Immobilien oder solchen, die zuvor im Register für Kurzzeitaufenthalte verzeichnet waren.
Sofern diese Objekte nun langfristig dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt werden und die gesetzlichen Voraussetzungen des Einkommensteuergesetzbuches erfüllen, werden die daraus resultierenden Einnahmen in spezielle Felder des Formulars E1 übertragen und sind von der Einkommensteuer befreit.
Diese steuerliche Begünstigung erstrecke sich unter bestimmten Konditionen auch auf Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten, sofern die Mieter speziellen Kategorien von Beschäftigten des öffentlichen Dienstes angehören. Das System verlangt bei jeglichen Korrekturen einen strikten linearen Ablauf: Wird im Hauptformular ein Fehler bei den transferierten Immobiliendaten festgestellt, müsse zwingend zuerst das Formular E2 berichtigt und neu finalisiert werden, bevor die korrigierten Werte für die endgültige Steuerberechnung in das Hauptformular übernommen werden können.
